Od 1 stycznia 2026 roku każdy nowy budynek wielorodzinny i użyteczności publicznej w Polsce będzie musiał posiadać schron lub tzw. miejsce doraźnego schronienia. Celem zmian jest zwiększenie bezpieczeństwa ludności, ale dla deweloperów to dodatkowe koszty i wyzwania techniczne. Nowe przepisy mogą wpłynąć zarówno na proces inwestycyjny, jak i ceny mieszkań na rynku pierwotnym.

Schron a miejsce doraźnego schronienia – czym się różnią?

Zgodnie z ustawą, schron to zamknięta, hermetyczna konstrukcja z filtrowentylacją, zapewniająca pełną ochronę. Miejsce doraźnego schronienia to pomieszczenie, które nie spełnia wszystkich wymogów budowli ochronnej, ale daje tymczasowe bezpieczeństwo – np. garaż podziemny czy piwnica. Oba typy muszą spełniać normy dotyczące wentylacji, oświetlenia awaryjnego, oznakowania i pojemności.

Nowe przepisy to wyższe koszty

Włączenie miejsc schronienia do projektów budowlanych oznacza wzmocnienie konstrukcji, montaż dodatkowych instalacji i wydłużenie procesu projektowego. Branża szacuje, że koszty mogą wzrosnąć o kilkaset złotych za metr kwadratowy, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań. Wiele inwestycji wymaga teraz przeprojektowania, co grozi opóźnieniami i zwiększeniem kosztów realizacji.

Choć ustawa dopuszcza dotacje na modernizację istniejących budynków publicznych, deweloperzy nowych inwestycji nie otrzymają pomocy. Wsparcie może dotyczyć jedynie obiektów o znaczeniu publicznym wpisanych do planów ochrony ludności. Tym samym ciężar finansowy spoczywa wyłącznie na inwestorach.

Czy można samemu wybudować schron?

Warto wiedzieć, że co prawda inwestorzy prywatni nie mają ustawowego obowiązku budowania schronów, ale dla własnego bezpieczeństwa można to zrobić.

Osoby prywatne mogą samodzielnie wybudować lub przystosować pomieszczenie na miejsce schronienia, np. w garażu czy piwnicy. Dodatkowym ułatwieniem jest brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę dla obiektów ochronnych do 35 mkw., pod warunkiem zachowania wymogów dotyczących konstrukcji i wentylacji.

Zbyt mało czasu na przygotowanie

Deweloperzy narzekają, że rozporządzenie techniczne określające szczegółowe wymagania dla miejsc doraźnego schronienia ogłoszono dopiero w lipcu 2025 roku, czyli zaledwie pół roku przed wejściem przepisów w życie. Trudno im się dziwić, bo brak czasu na dostosowanie projektów może prowadzić do opóźnień i sporów administracyjnych. Część inwestycji już rozpoczętych będzie wymagała zmian, co dodatkowo zwiększy koszty.

Obowiązek budowy schronów to krok w stronę większego bezpieczeństwa, ale też nowy koszt i ryzyko dla inwestorów. W krótkim czasie może on spowolnić rynek i podnieść ceny mieszkań, lecz w dłuższej perspektywie zwiększy wartość nieruchomości, które spełniają standardy ochronne. W nadchodzących latach bezpieczeństwo stanie się nie dodatkiem, lecz integralną częścią nowoczesnego budownictwa.