Ceny mieszkań są na rekordowo wysokich poziomach. Dynamika ich wzrostu spowolniła jednak w 2024 roku. Na razie kupujący czekają na kredyt z dopłatami i obniżki stóp procentowych. Są obawy, że wraz ze wzrostem popytu czeka nas kolejna podwyżka cen, ale część ekspertów uspokaja obawy kupujących.

Popyt na mieszkania ulega w ostatnich latach sporym wahaniom. Podwyżki stóp procentowych i zmiany w sposobie liczenia zdolności kredytowej sprawiły, że w 2022 roku wiele osób odłożyło decyzję o zakupie własnego mieszkania.

Bezpieczny Kredyt 2% krótkotrwałym motorem dla rynku

W połowie 2023 roku sytuacja diametralnie się zmieniła, po uruchomieniu kredytu z dopłatami. Mimo że program został skierowany do wąskiego grona kredytobiorców planujących kupić swoje pierwsze mieszkanie, to i tak skorzystało z niego kilkadziesiąt tysięcy gospodarstw domowych.

Negatywny wpływ programu Bezpieczny Kredyt 2% polegał na tym, że nagły wzrost zainteresowania zakupem sprawił, iż strona podażowa nie była w stanie zaspokoić potrzeb kupujący. W efekcie ceny mieszkań poszybowały, w wielu lokalizacjach osiągając rekordowe poziomy.

Oczekiwanie na zamiany

Budżet na dopłaty został wyczerpany w ciągu 6 miesięcy i wraz z nowym rokiem program został zakończony. Mimo obaw, że wywoła to zapaść na rynku, póki co nic takiego nie miało miejsca, przynajmniej jeśli chodzi o ceny. Zainteresowanie zakupem mieszkania znów spadło. Tym bardziej, że wiele osób oczekuje na zapowiadany, kolejny program wsparcia dla kredytobiorców.

Inni, którzy wiedzą, że nie będą mogli skorzystać z dopłat, jeśli program w końcu wystartuje, czekają na obniżki stóp procentowych. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej sprawi, że kredyt hipoteczny będzie tańszy, a tym samy bardziej dostępny (wraz z obniżką raty zwiększy się zdolność kredytowa).

Popyt utrzyma się na stabilnym poziomie

Eksperci banku Santander uważają, że nie ma perspektyw na wyraźne wzmocnienie popyty w najbliższych miesiącach nawet w przypadku obniżki stóp procentowych. Oczekiwane cięcia są wyceniane przez rynek już od dłuższego czasu, co ma swoje odzwierciedlenie w stawkach bazowych. Oznacza to, że stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych już teraz uwzględnia przyszłe obniżki i nie zmieni się znacząco, kiedy w końcu do nich dojedzie. Zdaniem analityków, jeśli na koniec przyszłego roku stopu procentowe będą o 120 punktów bazowych niższe niż obecnie, to oprocentowanie hipotek spadnie o około 1 punkt procentowy.

Szybsze od prognozowanych obniżki stóp byłyby spowodowane negatywnymi danymi o gospodarce, co zniechęcałoby do zaciągania kredytów i zakupu mieszkania.

Wzrost podaży

Za utrzymaniem cen mieszkań na obecnych poziomach będzie też przemawiać rosnąca podaż. Od połowy 2023 roku widoczne jest odbicie w liczbie nowych pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych inwestycji. Mieszkania te będą trafiać na rynek średnio w ciągu 18 miesięcy od rozpoczęcia budowy. Oznacza to, że już pod koniec bieżącego roku powinna rosnąć liczba mieszkań oddawanych do użytkowania.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w tym roku powinna nieznacznie przekroczyć 200 tys. Większe zmiany są oczekiwane w przyszłym roku jednak i tak będą to liczby poniżej poziomu z okresu 2022-2023 roku.

Eksperci banku Santander oceniają, że przy osłabieniu popytu, którego jesteśmy świadkami i odbudowującej się podaży ceny mieszkań mogą nieznacznie spaść. Sytuacja na rynku może ulec zmianie, jeśli pojawią się czynniki zwiększające dostępność mieszkań oraz ich taniego finansowania.