Umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza. Polskie prawo dopuszcza jej podpisanie w zwykłej formie pisemnej. Oznacza to, że dokument sporządzony i podpisany przez strony bez udziału notariusza jest ważny. Jednak forma zawarcia umowy ma ogromne znaczenie dla jej skutków prawnych, a tym samym dla bezpieczeństwa całej transakcji.

Forma umowy a jej skutki prawne

Kluczową różnicą pomiędzy zwykłą umową pisemną a umową w formie aktu notarialnego jest zakres ochrony prawnej. W przypadku umowy przedwstępnej zawartej bez notariusza, strona może dochodzić jedynie odszkodowania, jeśli druga strona nie wywiąże się z zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie obejmuje rzeczywistą szkodę, na przykład koszty przygotowania do transakcji.

Inaczej wygląda sytuacja przy umowie notarialnej. W takim przypadku możliwe jest dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli faktyczne doprowadzenie do przeniesienia własności nieruchomości. To znacznie silniejsze narzędzie, które realnie zabezpiecza interes kupującego, ale ma również istotne znaczenie dla sprzedającego.

Kiedy warto podpisać umowę u notariusza

Forma aktu notarialnego jest szczególnie rekomendowana w przypadku transakcji o dużej wartości lub takich, które wiążą się z podwyższonym ryzykiem. Dotyczy to między innymi sytuacji, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie finansowania albo gdy strony chcą mieć maksymalną pewność realizacji umowy.

Dodatkowym atutem aktu notarialnego jest możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Taki wpis skutecznie zabezpiecza kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli właściciel spróbuje zawrzeć inną umowę, nowy nabywca będzie związany wcześniejszym zobowiązaniem.

Korzyści dla sprzedającego

Choć często mówi się o ochronie kupującego, umowa notarialna daje również istotne zabezpieczenia sprzedającemu. Przede wszystkim zwiększa wiarygodność transakcji i ogranicza ryzyko wycofania się kupującego bez konsekwencji. W przypadku niewywiązania się drugiej strony, sprzedający może skuteczniej dochodzić swoich praw, w tym zawarcia umowy końcowej lub rekompensaty.

Warto także zwrócić uwagę na możliwość precyzyjnego uregulowania kwestii zadatku. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeśli kupujący nie doprowadzi do zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedający może go zatrzymać. W formie aktu notarialnego zapisy dotyczące zadatku są bardziej przejrzyste i trudniejsze do podważenia.

Czy notariusz to konieczność?

Umowa przedwstępna nie musi być notarialna, aby była ważna. Jednak wybór formy aktu notarialnego znacząco wzmacnia bezpieczeństwo transakcji i daje stronom realne narzędzia do egzekwowania ustaleń. W praktyce oznacza to większą kontrolę nad procesem sprzedaży oraz ograniczenie ryzyka nieuczciwego zachowania drugiej strony.

Decyzja o formie umowy powinna być uzależniona od wartości nieruchomości, stopnia skomplikowania transakcji oraz poziomu zaufania między stronami. W wielu przypadkach dodatkowy koszt notariusza jest niewielki w porównaniu z korzyściami, jakie daje profesjonalne zabezpieczenie całej procedury.

Artykuł Czy umowa przedwstępna musi być notarialna? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Prowincja się wyludnia

W Polsce od lat obserwujemy trend migracji do największych miast. Jednocześnie społeczeństwo się starzeje, a wszystkiemu towarzyszy niska dzietność, która powoduje, że wiele powiatów traci mieszkańców. W latach 2005-2024 liczba ludności w wielu z nich zmniejszyła się nawet o 15%. Co jednak zaskakujące, sytuacja nie przekłada się na pogorszenie stanu lokalnego budownictwa mieszkaniowego.

Obszary o niskiej aktywności inwestycyjnej

Patrząc na dane o średniej liczbie domów oddanych do użytkowania w latach 2022-2024 w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, uwagę zwracają Podlasie, Warmia i Mazury oraz Lubelszczyzna. To tam najbardziej widoczne są obszary o niskiej aktywności inwestycyjnej.

W tych lokalizacjach problemy wynikają głównie z demografii i słabej sytuacji gospodarczej, co przekłada się na ograniczony popyt. Jednak nie jest tak, że na tych obszarach całkowicie zanika budownictwo mieszkaniowe, chociaż skala inwestycji jest mała.

Nowe mieszkania w wyludniających się powiatach

Największy spadek liczby ludności w latach 2005-2024 odnotowały takie powiaty jak bartoszycki, braniewski, głubczycki, hajnowski, opatowski, siemiatycki, skarżyski i sokólski (od 16 do 21 procent). Rzeczywiście skala budownictwa jest tam niska, ale nie jest widoczny trwały regres. Może zaskakiwać, że w ostatnich latach jest wręcz przeciwnie. Dynamika zmian przypomina tę, którą obserwujemy w skali całego kraju. Nie mamy tutaj jednak do czynienia z pełną zbieżnością z trendami ogólnopolskimi. Odchylenia są wyraźne, jednak nie ma załamania, którego można by się spodziewać na podstawie danych demograficznych. Liczba rozpoczętych inwestycji w przeliczeniu na 1000 mieszkańców wynosiła tam od 0,7 do 2,7, a tymczasem średnia dla Polski to 6,2. Zatem mimo wszystko różnice są znaczące.

Kolejnego zrywu w budownictwie na prowincji już nie będzie?

Dane za 10 miesięcy 2025 roku pokazują, że buduje się mało, ale i tak więcej niż 10 czy 20 lat temu. Dlaczego budownictwo jest odporne na trendy demograficzne? Mimo wyludnienia się powiatów wciąż istnieje tam zapotrzebowanie na nowe nieruchomości ze względu na zły stan istniejących zasobów mieszkaniowych. Dlatego też część osób decyduje się na budowę domu albo zakup lokalu od dewelopera.

Co ważne, w latach 2020-2025 deweloperzy rozpoczęli inwestycje we wszystkich powiatach, w których widoczne są największe spadki ludności. Wyjątkiem jest powiat sokólski. To oznacza, że widzą tam realny popyt.

Nie należy jednak tego rozpatrywać jako trwałego trendu. Zapotrzebowanie na nową powierzchnię będzie maleć, jednak jeszcze daleko do całkowitego zaniknięcia budownictwa w nawet najbardziej wyludniających się powiatach.

Artykuł Mimo wyludniania się prowincji, nadal buduje się tam dużo pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Schron a miejsce doraźnego schronienia – czym się różnią?

Zgodnie z ustawą, schron to zamknięta, hermetyczna konstrukcja z filtrowentylacją, zapewniająca pełną ochronę. Miejsce doraźnego schronienia to pomieszczenie, które nie spełnia wszystkich wymogów budowli ochronnej, ale daje tymczasowe bezpieczeństwo – np. garaż podziemny czy piwnica. Oba typy muszą spełniać normy dotyczące wentylacji, oświetlenia awaryjnego, oznakowania i pojemności.

Nowe przepisy to wyższe koszty

Włączenie miejsc schronienia do projektów budowlanych oznacza wzmocnienie konstrukcji, montaż dodatkowych instalacji i wydłużenie procesu projektowego. Branża szacuje, że koszty mogą wzrosnąć o kilkaset złotych za metr kwadratowy, co przełoży się na wyższe ceny mieszkań. Wiele inwestycji wymaga teraz przeprojektowania, co grozi opóźnieniami i zwiększeniem kosztów realizacji.

Choć ustawa dopuszcza dotacje na modernizację istniejących budynków publicznych, deweloperzy nowych inwestycji nie otrzymają pomocy. Wsparcie może dotyczyć jedynie obiektów o znaczeniu publicznym wpisanych do planów ochrony ludności. Tym samym ciężar finansowy spoczywa wyłącznie na inwestorach.

Czy można samemu wybudować schron?

Warto wiedzieć, że co prawda inwestorzy prywatni nie mają ustawowego obowiązku budowania schronów, ale dla własnego bezpieczeństwa można to zrobić.

Osoby prywatne mogą samodzielnie wybudować lub przystosować pomieszczenie na miejsce schronienia, np. w garażu czy piwnicy. Dodatkowym ułatwieniem jest brak konieczności uzyskania pozwolenia na budowę dla obiektów ochronnych do 35 mkw., pod warunkiem zachowania wymogów dotyczących konstrukcji i wentylacji.

Zbyt mało czasu na przygotowanie

Deweloperzy narzekają, że rozporządzenie techniczne określające szczegółowe wymagania dla miejsc doraźnego schronienia ogłoszono dopiero w lipcu 2025 roku, czyli zaledwie pół roku przed wejściem przepisów w życie. Trudno im się dziwić, bo brak czasu na dostosowanie projektów może prowadzić do opóźnień i sporów administracyjnych. Część inwestycji już rozpoczętych będzie wymagała zmian, co dodatkowo zwiększy koszty.

Obowiązek budowy schronów to krok w stronę większego bezpieczeństwa, ale też nowy koszt i ryzyko dla inwestorów. W krótkim czasie może on spowolnić rynek i podnieść ceny mieszkań, lecz w dłuższej perspektywie zwiększy wartość nieruchomości, które spełniają standardy ochronne. W nadchodzących latach bezpieczeństwo stanie się nie dodatkiem, lecz integralną częścią nowoczesnego budownictwa.

Artykuł Jak obowiązek budowy schronów wpłynie na rynek pierwotny? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

60 dni na całość postępowania

Zgodnie z nowelizacją, urząd ma obecnie nie więcej niż 60 dni na zakończenie całej procedury – od momentu zgłoszenia zamiaru usunięcia drzewa, przez przeprowadzenie oględzin, aż po wydanie decyzji administracyjnej (lub ewentualny sprzeciw). Jeżeli w tym czasie organ nie zajmie żadnego stanowiska, właściciel nieruchomości będzie mógł usunąć drzewo legalnie, właśnie na podstawie milczącej zgody.

Dotychczas przepisy zakładały dwa osobne terminy:

• 21 dni na dokonanie oględzin
• i kolejne 14 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu.

W praktyce jednak zdarzało się, że z różnych przyczyn urzędy nie przeprowadzały oględzin w terminie, co powodowało znaczące wydłużenie całej procedury do nawet kilku miesięcy. Było to oczywiście uciążliwe dla właścicieli działek, ale przede wszystkim niebezpieczne dla osób i mienia, które znajdowały się w pobliżu drzewa zgłoszonego do usunięcia.

Zasada milczącej zgody – uproszczenie i większa przewidywalność

Zasada milczącej zgody to mechanizm prawny oznaczający, że brak decyzji w wyznaczonym czasie traktowany jest jako zgoda organu. W nowelizacji przepisów o ochronie przyrody zastosowano to rozwiązanie, aby zredukować czas postępowań oraz zapewnić właścicieli o tym, w jakim terminie ich sprawa zostanie załatwiona.

Co istotne, właściciel nie będzie mógł skorzystać z milczącej zgody w sytuacji, gdy sam uniemożliwi przeprowadzenie oględzin – np. poprzez brak kontaktu lub utrudnienie dostępu do działki przedstawicielom urzędu. W takim przypadku bieg procedury zostaje zawieszony.

Zmiany z myślą o bezpieczeństwie i sprawności działania

Rząd argumentuje, że wprowadzone zmiany nie tylko usprawnią procesy administracyjne, ale również poprawią bezpieczeństwo ludzi i mienia. Uproszczenie ścieżki formalnej pozwoli szybciej reagować w sytuacjach nagłych – np. gdy drzewo jest pochylone, chore lub stanowi zagrożenie dla budynku, ruchu drogowego czy instalacji energetycznych.

Dodatkową korzyścią ma być odciążenie urzędów gminnych i miejskich, które często nie nadążały z przeprowadzaniem wszystkich oględzin w ustawowym terminie. Nowe przepisy pozwalają zatem na bardziej efektywne gospodarowanie zasobami administracyjnymi.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Nowelizacja przewiduje, że nowe regulacje wejdą w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia ich w Dzienniku Ustaw. Warto podkreślić, że zmiany nie będą miały zastosowania do wniosków złożonych przed datą wejścia w życie ustawy. Oznacza to, że wszystkie rozpoczęte postępowania będą prowadzone według dotychczasowych zasad.

Artykuł Zmiany w przepisach dotyczących wycinki drzew na prywatnych działkach pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Na rynku zapanował ostrożny optymizm

Jak wspominaliśmy, w I kwartale 2025 INPON osiągnął 53,5 pkt, czyli obecnie jest o ponad 6 pkt wyższy niż w IV kwartale ubiegłego roku. Mimo że program dopłat do kredytów jeszcze nie działa, nastroje wśród pośredników są lepsze. Według agentów więcej osób zaczęło przeglądać ogłoszenia z branży, choć potencjalni kupcy są jeszcze bardzo ostrożni i nie zawsze nawiązują kontakt z autorami ofert, które ich interesują. Poprawa nastrojów to też efekt spowolnienia wzrostu cen w segmencie nieruchomości mieszkalnych. Stawki za metr wciąż są wysokie, ale w najnowszych analizach widać też korekty w dół.

Warto zauważyć, że choć w ujęciu kwartał do kwartału indeks INPON jest wyższy, to rok do roku jest nieco gorzej. W I kwartale 2024 r. nastrojometr rynku nieruchomości zatrzymał się na 55,6 pkt. Co ważne ogólny wynik indeksu INPON budują oceny wszystkich kategorii rynku nieruchomości. Należą do nich mieszkania, domy, działki, najem i obiekty komercyjne. Pierwsze trzy miesiące przyniosły poprawę w każdym z nich, choć w ujęciu punktowym wzrosty były bardzo różne. Na przykład wzrost popytu na mieszkania z drugiej ręki odczuło 42% ankietowanych. W segmencie działek o ożywieniu mówiło 40% pośredników.

Nastroje w różnych częściach rynku

W przypadku domów jednorodzinnych najwięcej pośredników biorących udział w ankiecie mówiło o stabilizacji. Tego zdania było aż 36% agentów objętych badaniem. Większych zmian pośrednicy nie spodziewają się też na rynku najmu. Mimo to i w tych segmentach nastąpiła poprawa w porównaniu z IV kwartałem 2024 roku. W związku z tym możemy mówić o ożywieniu sektora nieruchomości wraz z początkiem tego roku. Wielu inwestorów czeka i obserwuje, czy trend ten będzie się wzmacniał. Bardzo możliwe, że ożywienie byłoby wyraźniejsze, gdyby nie niepewność związana z brakiem aktywnego programu mieszkaniowego.

Zapowiedzi otwarcia programu pomocowego dla rynku nieruchomości i opóźnienia w jego starcie przekładają się na niepewność potencjalnych kupców, którzy wciąż wolą czekać, porównywać i analizować sytuację. Z kolei wśród sprzedających pojawiają się osoby, które wciąż czekają na wzrost cen i tacy, którzy wolą sprzedawać już teraz. Tych drugich motywuje obawa, że ceny nieruchomości będą coraz wyraźniej spadać. Kupujących powstrzymują przed działaniem wciąż wysoka cena za metr kwadratowy oraz wysokie stopy procentowe i niska zdolność kredytowa.

Artykuł Na rynek mieszkaniowy wraca optymizm? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Nieruchomosci-online.pl – silna pozycja poza dużymi aglomeracjami

Na tle pozostałych portali wyróżnia się Nieruchomosci-online.pl, który szczególnie dobrze radzi sobie w lokalizacjach poza głównymi ośrodkami miejskimi. Serwis ten jest często wybierany przez biura i agentów działających w miastach powiatowych, mniejszych gminach i na terenach wiejskich.

Według danych z narzędzi takich jak Similarweb czy Senuto, portal generuje stabilny ruch w regionach takich jak:

• Lubelszczyzna
• Podlasie
• Ziemia Świętokrzyska
• Kujawy i Pomorze
• Opolszczyzna

Popularność wynika m.in. z koncentracji na współpracy z lokalnymi pośrednikami oraz czytelnej prezentacji ofert w mniejszych lokalizacjach, gdzie nie wszystkie ogólnopolskie serwisy są równie dobrze rozwinięte.

Duże miasta – dominacja serwisów masowych

W dużych aglomeracjach – takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto – wiodącą rolę odgrywają portale o dużym zasięgu ogólnopolskim lub międzynarodowym:

• Otodom – szczególnie popularny w miastach wojewódzkich, szeroki zakres ofert.
• OLX Nieruchomości – duża liczba ogłoszeń, także od osób prywatnych.
• Morizon / Gratka – zróżnicowana oferta, chociaż popularność jest bardziej zmienna.

Warto zauważyć, że choć w tych lokalizacjach większe portale mają przewagę pod względem liczby ogłoszeń, to mniejsze serwisy – w tym Nieruchomosci-online.pl – nadal są obecne i chętnie wykorzystywane przez określone grupy użytkowników, np. osoby szukające konkretnych typów nieruchomości lub korzystające z pomocy pośredników.

Podsumowanie

• W regionach o mniejszym natężeniu rynku nieruchomości (poza dużymi miastami), Nieruchomosci-online.pl ma stabilną i często wiodącą pozycję.
• W największych miastach dominują serwisy masowe, jednak użytkownicy często korzystają z kilku portali jednocześnie, w zależności od swoich preferencji i rodzaju poszukiwanej nieruchomości.
• Dla pośredników działających regionalnie warto rozważyć różne kanały dystrybucji ofert – w tym również te mniej ogólnopolskie, ale dobrze osadzone w konkretnych lokalnych rynkach.

Artykuł Portale nieruchomości – zestawienie według popularności w regionach pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Północna 26

Inwestycja zlokalizowana w samym centrum Lublina. Doskonały wybór dla osób, które cenią bliskość głównych punktów miasta. Budynek oferuje mieszkania o powierzchniach od 29,71 m² do 89,33 m², dostępne w różnych układach. Dzięki bliskości uczelni, takich jak UMCS, KUL czy Uniwersytet Medyczny, projekt może być również atrakcyjny dla studentów i ich rodzin. Ponadto w pobliżu znajdują się szpitale, główne urzędy miasta oraz Park Saski – idealne miejsce do wypoczynku na świeżym powietrzu. Wykończenie budynku w wysokim standardzie, funkcjonalne układy mieszkań oraz pobliska komunikacja miejska to jedne z głównych zalet tej lokalizacji.

Eko Park Jemiołuszki

Ciekawy przykład połączenia ekologii z nowoczesnością. Eko Park Jemiołuszki znajduje się w spokojnej dzielnicy Węglinek, oferując mieszkania o powierzchniach od 33,69 m² do 99,97 m². W budynku dostępne są różne układy mieszkań, w tym dwupoziomowe z antresolą, które idealnie sprawdzą się dla osób szukających większej przestrzeni. Projekt wyróżnia się zastosowaniem nowoczesnych rozwiązań m.in. energooszczędnych instalacji oraz przestrzeni wspólnych zaprojektowanych z myślą o mieszkańcach. W pobliżu znajduje się wiele punktów usługowych, placówek edukacyjnych oraz terenów zielonych. Inwestycja zostanie ukończona w IV kwartale 2025 roku.

Onyksowa Design

Jest to propozycja skierowana do osób ceniących nowoczesność i prestiż. Zlokalizowana przy ulicy Onyksowej, w jednej z bardziej dynamicznie rozwijających się dzielnic Lublina, oferuje mieszkania o powierzchniach od 37,37 m² do 73 m². Nowoczesny projekt architektoniczny obejmuje siedmiokondygnacyjny budynek z przestrzeniami wspólnymi oraz parkingiem podziemnym. Deweloper zapowiada wykończenie mieszkań w wysokim standardzie, a duże przeszklenia zapewnią doskonałe doświetlenie pomieszczeń. W okolicy znajdują się liczne punkty usługowe, sklepy oraz szkoły. Planowany termin zakończenia budowy to I kwartał 2025 roku.

Świdnik Olimpijczyków

Nieopodal Lublina, w Świdniku, znajduje się nowa inwestycja przy ulicy Olimpijczyków 6. To kameralny budynek mieszkalny o trzech kondygnacjach naziemnych i jednej podziemnej, oferujący mieszkania o powierzchniach od 37,59 m² do 58,64 m². Wspominamy o niej ze względu na dogodną lokalizację w spokojnej okolicy oraz bezproblemowy dojazd do stolicy województwa. Projekt jest idealny dla osób szukających ciszy, ale niechcących rezygnować z wielkomiejskich udogodnień.

Artykuł Co ciekawego buduje się w Lublinie i okolicach? Wybrane inwestycje mieszkaniowe pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Popyt na mieszkania ulega w ostatnich latach sporym wahaniom. Podwyżki stóp procentowych i zmiany w sposobie liczenia zdolności kredytowej sprawiły, że w 2022 roku wiele osób odłożyło decyzję o zakupie własnego mieszkania.

Bezpieczny Kredyt 2% krótkotrwałym motorem dla rynku

W połowie 2023 roku sytuacja diametralnie się zmieniła, po uruchomieniu kredytu z dopłatami. Mimo że program został skierowany do wąskiego grona kredytobiorców planujących kupić swoje pierwsze mieszkanie, to i tak skorzystało z niego kilkadziesiąt tysięcy gospodarstw domowych.

Negatywny wpływ programu Bezpieczny Kredyt 2% polegał na tym, że nagły wzrost zainteresowania zakupem sprawił, iż strona podażowa nie była w stanie zaspokoić potrzeb kupujący. W efekcie ceny mieszkań poszybowały, w wielu lokalizacjach osiągając rekordowe poziomy.

Oczekiwanie na zamiany

Budżet na dopłaty został wyczerpany w ciągu 6 miesięcy i wraz z nowym rokiem program został zakończony. Mimo obaw, że wywoła to zapaść na rynku, póki co nic takiego nie miało miejsca, przynajmniej jeśli chodzi o ceny. Zainteresowanie zakupem mieszkania znów spadło. Tym bardziej, że wiele osób oczekuje na zapowiadany, kolejny program wsparcia dla kredytobiorców.

Inni, którzy wiedzą, że nie będą mogli skorzystać z dopłat, jeśli program w końcu wystartuje, czekają na obniżki stóp procentowych. Decyzja Rady Polityki Pieniężnej sprawi, że kredyt hipoteczny będzie tańszy, a tym samy bardziej dostępny (wraz z obniżką raty zwiększy się zdolność kredytowa).

Popyt utrzyma się na stabilnym poziomie

Eksperci banku Santander uważają, że nie ma perspektyw na wyraźne wzmocnienie popyty w najbliższych miesiącach nawet w przypadku obniżki stóp procentowych. Oczekiwane cięcia są wyceniane przez rynek już od dłuższego czasu, co ma swoje odzwierciedlenie w stawkach bazowych. Oznacza to, że stałe oprocentowanie kredytów hipotecznych już teraz uwzględnia przyszłe obniżki i nie zmieni się znacząco, kiedy w końcu do nich dojedzie. Zdaniem analityków, jeśli na koniec przyszłego roku stopu procentowe będą o 120 punktów bazowych niższe niż obecnie, to oprocentowanie hipotek spadnie o około 1 punkt procentowy.

Szybsze od prognozowanych obniżki stóp byłyby spowodowane negatywnymi danymi o gospodarce, co zniechęcałoby do zaciągania kredytów i zakupu mieszkania.

Wzrost podaży

Za utrzymaniem cen mieszkań na obecnych poziomach będzie też przemawiać rosnąca podaż. Od połowy 2023 roku widoczne jest odbicie w liczbie nowych pozwoleń na budowę oraz rozpoczynanych inwestycji. Mieszkania te będą trafiać na rynek średnio w ciągu 18 miesięcy od rozpoczęcia budowy. Oznacza to, że już pod koniec bieżącego roku powinna rosnąć liczba mieszkań oddawanych do użytkowania.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w tym roku powinna nieznacznie przekroczyć 200 tys. Większe zmiany są oczekiwane w przyszłym roku jednak i tak będą to liczby poniżej poziomu z okresu 2022-2023 roku.

Eksperci banku Santander oceniają, że przy osłabieniu popytu, którego jesteśmy świadkami i odbudowującej się podaży ceny mieszkań mogą nieznacznie spaść. Sytuacja na rynku może ulec zmianie, jeśli pojawią się czynniki zwiększające dostępność mieszkań oraz ich taniego finansowania.

Artykuł Ceny mieszkań nie wzrosną nawet po obniżeniu stóp procentowych pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Rynek się uspokaja

W II kwartale 2024 indeks INPON zatrzymał się na wartości 53,73 pkt. Choć nadal przekracza on granicę optymizmu (50 pkt), wynik ten oznacza spadek w skali kwartał do kwartału o niemal 3 pkt. Wyliczeń tych dokonano na podstawie badania ankietowego przeprowadzonego przez analityków portalu na grupie ponad 1000 pośredników nieruchomości. Najnowsza wartość indeksu sygnalizuje coraz mniejszy optymizm w ocenie i prognozach zachowań klientów w najbliższych miesiącach. Warto przy tym podkreślić, że nie ma wyraźnych powodów do obaw. Pośrednicy wciąż obserwują przewagę pozytywnych nastrojów wśród potencjalnych inwestorów.

Badanie pokazało, że w ostatnich miesiącach stale zwiększa się liczba ogłoszeń dotyczących sprzedaży i wynajmu mieszkań. Podaż jest wyraźnie ożywiona. Autorzy analizy spodziewają się tego samego zjawiska po stronie popytu już w III kwartale bieżącego roku.

Na aktualną sytuację duży wpływ miało zamieszanie wokół programu #naStart. Wstrzymanie decyzji dotyczących nowego preferencyjnego kredytu mieszkaniowego z pewnością spowalnia aktywność kupców. Spora część z nich zdecydowała się przeglądać oferty i czekać. Oczywiście to nie jedyny czynnik, który wpływa na nastroje rynkowe. Mniejszy optymizm wśród inwestorów to reakcja również na niepokoje, geopolityczne, trudną sytuację gospodarczą czy zmieniające się warunki uzyskania kredytu.

Poziom optymizmu w różnych gałęziach rynku

W II kwartale 2024 roku wydłużał się czas, w jakim dochodziło do zawarcia transakcji, a część potencjalnych kupców skupiła się przede wszystkim na przeglądaniu ofert. Według raportu INPON w ciągu omawianych trzech miesięcy pogorszyły się nastroje w aż 6 segmentach rynku. Wzrost zanotowano jedynie w subindeksie mieszkań na wynajem, którego wartość dla większych lokali wzrosła z kwartału na kwartał o 1,21 pkt. Wynik dotyczący najmu kawalerek poprawił się w tej samej perspektywie o 0,59 pkt. Wzrosty te spowodowane są z pewnością perspektywą nowego roku akademickiego i spodziewanym sezonowym ożywieniem w tej części rynku. Warto zauważyć, że omawiane wzrosty są niewielkie. Segment najmu przeżywa ostatnio trudności związane ze stopniowym spadkiem popytu.

Jeśli chodzi o mieszkania na sprzedaż to pomimo spadku wartości indeksu kawalerek, wciąż jest on najwyższy i wynosi 57,90 pkt. W przypadku większych lokali nastroje i perspektywy agentów zamykają się w 55 pkt. W wynikach tych widać spadek entuzjazmu, ale też wiarę w rozwój sytuacji. Ostrożny optymizm budują niedawne podwyżki wynagrodzeń przy wzroście możliwości kredytowych Polaków. W II kwartale 2024 poniżej granicy optymizmu pozostawały subindeksy sprzedaży i najmu lokali biurowych i usługowych. Ich wartości zatrzymały się odpowiednio na 44,4 pkt i 45,1 pkt.

Co ciekawe pośrednicy obserwując rynek, zwracają uwagę, że kupcy, którzy mają świadomość, jak na branżę wpływają rządowe programy wciąż są aktywni. Takich osób może być coraz więcej, ponieważ wzrostu popytu w III kwartale spodziewa się niemal 49% pośredników biorących udział w badaniu. O tym, że zainteresowanie dużymi mieszkaniami będzie wyższe mówiła ponad połowa ankietowanych. W oczach specjalistów kupujący dzielą się obecnie na tych, którzy czekają na decyzje dotyczące programów pomocowych i na tych, co są już zmęczeni odwlekaniem decyzji zakupowych. W tym kontekście osłabienie popytu może być tylko chwilowe.

Artykuł Na rynku mieszkaniowym w końcu zapanował spokój pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Ze względu na bardzo duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami, lokale na rynku pierwotnym są bardzo często sprzedawane zanim jeszcze powstaną. Oznacza to, że podpisujemy z deweloperem umowę, w której zobowiązuje się on do wybudowania nieruchomości i przeniesienia prawa własności w ściśle określonym terminie.

Kupujący w tej samej umowie zobowiązuje się do zapłaty za mieszkanie. Płatność najczęściej następuje w transzach, w miarę postępu prac budowlanych. Jednak całość zapłaty najczęściej jest realizowana jeszcze przed ukończeniem nieruchomości. W sytuacji, gdy deweloper nie dotrzymuje terminów, pozostajemy bez mieszkania, za które zapłaciliśmy, a jeśli korzystamy z kredytu hipotecznego, to mamy już zobowiązanie wobec banku i musimy regularnie spłacać ratę.

Wpływ czynników zewnętrznych na terminowość prac.

Im wcześniejszy etap realizacji inwestycji, tym większe prawdopodobieństwo, że mogą się pojawić opóźnienia. Ich przyczyny mogą być różne. Część z nich jest niezależna od wykonawcy, np. niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemożliwiające prowadzenie prac budowlanych lub problemy z podwykonawcami. Nie wszystkie sytuacje deweloper może przewidzieć. Nie zawsze też da się przed nimi zabezpieczyć.

W umowie przedwstępnej firma budowlana zazwyczaj przyjmuje bufor bezpieczeństwa, aby prace budowlane zrealizować terminowo, mimo wystąpienia nieprzewidzianych sytuacji. Za tego typu zdarzenia, jeśli faktycznie były niezależne i nie dało się ich przewidzieć deweloper, nie będzie ponosił odpowiedzialności.

Inaczej jest w sytuacji, jeśli do opóźnień doszło z winy przedsiębiorcy, np. nie dopełnił on wymaganych formalności lub budowa była realizowana niezgodnie z obowiązującymi przepisami i normami, co uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Zabezpieczenie w umowie deweloperskiej

Podstawą dochodzenia swoich praw jest umowa deweloperska, która powinna jasno określać termin przekazania nieruchomości w ręce nabywcy. Przed jej podpisaniem warto skonsultować zapisy z prawnikiem, ponieważ mogą się w niej znaleźć zapisy zwalniające wykonawcę z odpowiedzialności za opóźnienia.

W umowie powinny się też znaleźć precyzyjne zapisy dotyczące kar umownych wypłacanych w przypadku nieterminowej realizacji jej zapisów. W przypadku braku zapłaty kary, kupujący może wystąpić do sądu o nadanie umowie tytułu wykonalności.

Nabywca może też wystąpić o wypłatę odszkodowania na podstawie zapisów kodeksu cywilnego. W tym przypadku konieczne jest udowodnienie poniesienia straty, która jest skutkiem niewywiązania się drugiej strony umowy z zobowiązań.

Zgodnie z przepisami dotyczącymi umów deweloperskich, w skrajnych przypadkach kupujący może odstąpić od umowy. Z prawa tego można skorzystać w przypadku znacznych opóźnień w realizacji inwestycji. Wcześniej kupujący musi jednak wezwać dewelopera do przeniesienia na niego prawa własności nabywanej nieruchomości w terminie 120 dni od otrzymania wezwania. Po upływie tego terminu kupujący jest upragniony do odstąpienia od umowy, a deweloper jest zobowiązany d zwrotu całości wpłaconych przez nabywcę środków wraz z odsetkami.

W przypadku braku możliwości dojścia do porozumienia strony mogą wystąpić na drogę sądową i w ten sposób dochodzić swoich praw.

Artykuł Deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania – co możesz zrobić? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.