Dobrze przygotowana umowa najmu mieszkania zabezpiecza zarówno wynajmującego, jak i najemcę. To prosty dokument określający zasady, na jakich właściciel mieszkanie oddaje je w użytkowanie innej osobie. Jakie informacje powinna zawierać umowa najmu?
Umowa najmu jest zawierana pomiędzy wynajmującym, czyli właścicielem nieruchomości oraz najemcą, który zamieszkania wynajmowanym mieszkaniu. Podstawowe kwestie związane z umową najmu reguluje artykuł 659-692 kodeksu cywilnego. Przepisy dotyczące praw i obowiązków obu stron znajdziemy w ustawie o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego.
Umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej, jednak dla bezpieczeństwa obu stron przyjęło się, żeby spisywać ustalenia dotyczące warunków najmu. Umowa powinna zawierać:
- dane obu stron,
- informacje dotyczące przedmiotu najmu,
- okres trwania umowy,
- szczegóły dotyczące opłat.
Dane stron umowy najmu
Umowa najmu powinna zawierać imiona i nazwiska obu stron, numery PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adresy zameldowania i dane kontaktowe np. nr telefonu. Dane powinny być potwierdzone na podstawie dokumentu tożsamości.
Dane dotyczące przedmiotu nieruchomości.
W umowie należy podać dokładny adres nieruchomości, opis lokalu, powierzchnie, liczbę pomieszczeń oraz stan nieruchomości. Na prośbę najemcy właściciel powinien przedstawić dokument potwierdzający posiadanie przez niego prawa do nieruchomości.
Jako załącznik do umowy warto przygotować protokół zdawczo-odbiorczy opisujący wyposażenie lokalu oraz stan poszczególnych elementów wyposażenia i urządzeń. Do protokołu warto wykonać dokumentację fotograficzną. Na jego podstawie łatwiej będzie uzyskać zwrot środków za zniszczony sprzęt lub meble.
Okres trwania umowy najmu
Z punktu widzenia właściciela nieruchomości korzystniejsza jest umowa zawarta na czas określony. W tym przypadku obie strony mają możliwość jej wypowiedzenia w określonych przypadkach.
Jeśli umowa najmu zostanie zawarta na czas nieokreślony, to wynajmujący musi stosować się do specjalnych zasad, na jakich może wypowiedzieć umowę nawet w przypadku, gdy najemca przestał płacić czynsz. Właściciel mieszkania dopiero po trzech miesiącach zaległości będzie mógł poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy. Informacja ta musi zostać przekazana na piśmie i najemca musi dostać dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości. Dopiero po tym czasie możliwe jest zerwanie umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.
Informacja o opłatach w umowie
Umowa musi zawierać informacje dotyczące wysokości opłat i terminów płatności. Należy określić wysokość czynszu, jaki będzie pobierał właściciel oraz sposób płatności rachunków za media i wnoszenia opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości. W umowie należy podać również informację o wysokości kaucji, terminie i sposobie jej wpłaty. Trzeba pamiętać, że wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu liczonego według stawki z dnia podpisania umowy.
Umowa najmu okazjonalnego
Odrębne przepisy regulują zasady zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego i oprócz danych typowych dla umowy najmu musi dodatkowo zawierać:
- oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenie wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy,
- oświadczenie najemcy, w którym wskazany zostanie lokal, do którego przeprowadzi się on w celu opuszczenia wynajmowanego mieszkania,
- oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę mieszkania, w którym wyrazi on zgodę na zamieszkanie najemcy w przypadku konieczności wykonania eksmisji,
- protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.
Zawarcie mowy najmu okazjonalnego ułatwia eksmisję lokatorów, którzy zalegają z opłatami, niszczą nieruchomość, zakłócają spokój sąsiadów lub nie dotrzymują innych ustaleń zawartych w umowie. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji umożliwi szybką i skuteczną eksmisję najemców do lokalu wskazanego przez nich w umowie.