Rynek się uspokaja

W II kwartale 2024 indeks INPON zatrzymał się na wartości 53,73 pkt. Choć nadal przekracza on granicę optymizmu (50 pkt), wynik ten oznacza spadek w skali kwartał do kwartału o niemal 3 pkt. Wyliczeń tych dokonano na podstawie badania ankietowego przeprowadzonego przez analityków portalu na grupie ponad 1000 pośredników nieruchomości. Najnowsza wartość indeksu sygnalizuje coraz mniejszy optymizm w ocenie i prognozach zachowań klientów w najbliższych miesiącach. Warto przy tym podkreślić, że nie ma wyraźnych powodów do obaw. Pośrednicy wciąż obserwują przewagę pozytywnych nastrojów wśród potencjalnych inwestorów.

Badanie pokazało, że w ostatnich miesiącach stale zwiększa się liczba ogłoszeń dotyczących sprzedaży i wynajmu mieszkań. Podaż jest wyraźnie ożywiona. Autorzy analizy spodziewają się tego samego zjawiska po stronie popytu już w III kwartale bieżącego roku.

Na aktualną sytuację duży wpływ miało zamieszanie wokół programu #naStart. Wstrzymanie decyzji dotyczących nowego preferencyjnego kredytu mieszkaniowego z pewnością spowalnia aktywność kupców. Spora część z nich zdecydowała się przeglądać oferty i czekać. Oczywiście to nie jedyny czynnik, który wpływa na nastroje rynkowe. Mniejszy optymizm wśród inwestorów to reakcja również na niepokoje, geopolityczne, trudną sytuację gospodarczą czy zmieniające się warunki uzyskania kredytu.

Poziom optymizmu w różnych gałęziach rynku

W II kwartale 2024 roku wydłużał się czas, w jakim dochodziło do zawarcia transakcji, a część potencjalnych kupców skupiła się przede wszystkim na przeglądaniu ofert. Według raportu INPON w ciągu omawianych trzech miesięcy pogorszyły się nastroje w aż 6 segmentach rynku. Wzrost zanotowano jedynie w subindeksie mieszkań na wynajem, którego wartość dla większych lokali wzrosła z kwartału na kwartał o 1,21 pkt. Wynik dotyczący najmu kawalerek poprawił się w tej samej perspektywie o 0,59 pkt. Wzrosty te spowodowane są z pewnością perspektywą nowego roku akademickiego i spodziewanym sezonowym ożywieniem w tej części rynku. Warto zauważyć, że omawiane wzrosty są niewielkie. Segment najmu przeżywa ostatnio trudności związane ze stopniowym spadkiem popytu.

Jeśli chodzi o mieszkania na sprzedaż to pomimo spadku wartości indeksu kawalerek, wciąż jest on najwyższy i wynosi 57,90 pkt. W przypadku większych lokali nastroje i perspektywy agentów zamykają się w 55 pkt. W wynikach tych widać spadek entuzjazmu, ale też wiarę w rozwój sytuacji. Ostrożny optymizm budują niedawne podwyżki wynagrodzeń przy wzroście możliwości kredytowych Polaków. W II kwartale 2024 poniżej granicy optymizmu pozostawały subindeksy sprzedaży i najmu lokali biurowych i usługowych. Ich wartości zatrzymały się odpowiednio na 44,4 pkt i 45,1 pkt.

Co ciekawe pośrednicy obserwując rynek, zwracają uwagę, że kupcy, którzy mają świadomość, jak na branżę wpływają rządowe programy wciąż są aktywni. Takich osób może być coraz więcej, ponieważ wzrostu popytu w III kwartale spodziewa się niemal 49% pośredników biorących udział w badaniu. O tym, że zainteresowanie dużymi mieszkaniami będzie wyższe mówiła ponad połowa ankietowanych. W oczach specjalistów kupujący dzielą się obecnie na tych, którzy czekają na decyzje dotyczące programów pomocowych i na tych, co są już zmęczeni odwlekaniem decyzji zakupowych. W tym kontekście osłabienie popytu może być tylko chwilowe.

Artykuł Na rynku mieszkaniowym w końcu zapanował spokój pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Pierwszym krokiem, który często sprawia trudność, jest ustalenie optymalnej ceny wynajmu. Właściciele nieruchomości mogą skłaniać się do ustalenia ceny na podstawie swoich osobistych oczekiwań lub kosztów, zamiast opierać się na rzeczywistych warunkach rynkowych. Zbyt wysoka cena może zniechęcić potencjalnych najemców, podczas gdy zbyt niska cena może prowadzić do strat finansowych. Aby uniknąć tego błędu, warto przeprowadzić dokładny research rynku lub skonsultować się z ekspertem (np. rzeczoznawcą majątkowym), który pomoże ustalić realistyczną cenę, zgodną z standardem i lokalizacją nieruchomości.

Często zdarza się, że właściciele nieruchomości nie doceniają znaczenia skutecznej promocji oferty wynajmu. Zamiast korzystać z różnorodnych kanałów i technik marketingu, ograniczają się do publikowania ogłoszeń na jednym czy dwóch portalach nieruchomości. Profesjonalne zdjęcia, przekonujący opis i promocja oferty w różnych miejscach mogą znacznie zwiększyć zainteresowanie nieruchomością. Właściciele powinni pamiętać, że im więcej potencjalnych najemców zobaczy ich ofertę, tym większa szansa na szybkie znalezienie odpowiedniego najemcy oraz większa szansa na uzgodnienie czynszu na satysfakcjonującym poziomie.

Innym błędem, który może mieć poważne konsekwencje, jest brak profesjonalnej umowy najmu. Niektórzy właściciele mogą zdecydować się na ustne porozumienie lub użycie standardowego szablonu umowy, nie zwracając uwagi na szczegóły i specyfikę konkretnej transakcji. Tymczasem umowa najmu powinna być dokładnie dostosowana do konkretnej sytuacji, zawierać wszystkie niezbędne klauzule i chronić prawa obu stron. W przeciwnym razie, mogą pojawić się problemy prawne, które będą trudne i kosztowne do rozwiązania. Warto też wiedzieć, czym jest najem okazjonalny i w razie możliwości – stosować właśnie taki rodzaj umowy.

Nieodpowiednie zarządzanie nieruchomością to kolejna pułapka, w którą mogą wpaść samodzielnie wynajmujący właściciele. Zaniedbanie regularnej konserwacji, brak szybkiego reagowania na problemy zgłaszane przez najemców czy nieumiejętne zarządzanie finansami związanymi z wynajmem mogą prowadzić do pogorszenia stanu nieruchomości, napięć w relacjach z najemcą, a nawet do strat finansowych. Właściciele powinni pamiętać, że odpowiednie zarządzanie nieruchomością jest kluczowe dla utrzymania jej wartości i zapewnienia satysfakcji z wynajmu zarówno dla nich, jak i dla najemców. To z kolei przekłada się na stabilność wynajmu – niska rotacja lokatorów to wyższy zarobek i mniejszy nakład pracy.

Niedocenianie znaczenia skutecznej komunikacji z najemcą to kolejny błąd, który może utrudnić proces wynajmu. Niektórzy właściciele mogą zaniedbywać regularny kontakt z najemcą, nie reagować na jego pytania czy problemy, co może prowadzić do nieporozumień i napięć. Dobry kontakt z najemcą, oparty na szacunku i zrozumieniu, jest kluczowy dla utrzymania długoterminowej, korzystnej dla obu stron relacji. Właściciele powinni pamiętać, że zadowolony najemca to najemca, który dba o nieruchomość i terminowo płaci czynsz.

Nie każdy zdaje sobie sprawę, że samodzielny wynajem nieruchomości to zadanie, które wymaga nie tylko czasu, ale także wiedzy i umiejętności. Właściciele nieruchomości, którzy decydują się na samodzielne obsługiwanie całego procesu, muszą być świadomi potencjalnych błędów i pułapek prowadzących do problemów. Unikanie tych błędów, takich jak niewłaściwe ustalenie ceny, niedostateczna promocja, brak profesjonalnej umowy najmu, nieodpowiednie zarządzanie nieruchomością czy brak skutecznej komunikacji z najemcą, jest kluczowe dla skutecznego i zadowalającego wynajmu nieruchomości, a tym samym – dla wypracowania zysku.

Artykuł Błędy popełniane przy samodzielnym wynajmie mieszkania pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Najem okazjonalny regulowany jest przez art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Rozwiązanie to przeznaczone jest dla osób fizycznych, które są właścicielami mieszkania przeznaczonego na wynajem i nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej. Umowę najmu lokalu zawiera się na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, a przepisy w tym zakresie pozwalają na sprawną eksmisję w razie nieuczciwości lokatora.

Najważniejszą cechą, która odróżnia umowę najmu okazjonalnego od tradycyjnej umowy najmu, jest nałożony na najemcę obowiązek złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do poddania egzekucji i opuszczenia lokalu we wskazanym terminie. Ponadto najemca musi wskazać adres, pod który będzie mógł się przenieść w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Właściciel wskazanego lokalu musi z kolei wyrazić zgodę w formie pisemnej na przyjęcie lokatora.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest zawsze w formie pisemnej, podobnie jak ewentualne późniejsze zmiany umowy. Musi zawierać czas, na który jest zawierana – nie dłuższy niż 10 lat, wysokość czynszu i okoliczności, w których wynajmujący może czynsz podnieść. Wielu właścicieli mieszkań oczekuje wpłacenia przez najemcę kaucji, która stanowić będzie zabezpieczenie na wypadek wyrządzenia w lokalu szkód. Maksymalna wysokość kaucji wynosi sześciokrotność wartości miesięcznego czynszu. W terminie 30 dni od opróżnienia lokalu przez najemcę kaucja powinna zostać zwrócona, chyba że po opuszczeniu mieszkania przez lokatora okaże się, że konieczne jest pokrycie jakichś należności lub naprawienie szkód.

Wynajmujący chętnie wybierają tę formę najmu, ponieważ w porównaniu z najmem tradycyjnym, łatwiej jest o eksmisję lokatora, który nie wywiązuje się z postanowień umowy. W przypadku, gdy po upływie terminu obowiązywania umowy, lokator odmawia opróżnienia lokalu, wynajmujący może dostarczyć mu pisemne żądanie opuszczenia mieszkania z urzędowo poświadczonym podpisem. Jeśli w terminie wskazanym w wezwaniu lokator nadal się nie wyprowadzi, wówczas właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu do Sądu Rejonowego. Może ona zastąpić wyrok nakazujący eksmisję. Akt notarialny z klauzulą wykonalności właściciel lokalu składa u komornika sądowego, który następnie wszczyna egzekucję. Należy pamiętać, że aby skorzystać z tego rozwiązania, wynajmujący musi w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Umowa najmu okazjonalnego niesie również korzyści dla najemcy, ponieważ zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów może ona zostać wypowiedziana jedynie w określonych okolicznościach. Po pierwsze, jeśli najemca użytkuje lokal w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem i nie reaguje na upomnienia. Po drugie, jeśli najemca nie reguluje czynszu przez trzy miesiące, a właściciel mieszkania powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy, a także w sytuacji, gdy lokator wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody właściciela.

Artykuł Czym jest najem okazjonalny i jakie niesie ze sobą korzyści? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Czym jest wynajem krótkoterminowy?

Najem krótkoterminowy to forma wynajmu nieruchomości, która zazwyczaj trwa od kilku dni do kilku miesięcy. Najem krótkoterminowy jest popularny wśród turystów, osób podróżujących służbowo oraz osób szukających tymczasowego zakwaterowania. Ze względu na tymczasowość, zazwyczaj obejmuje pełne umeblowanie i wyposażenie nieruchomości – ciężko oczekiwać, że chwilowy lokator będzie ranżował samodzielnie lokal. Koszty związane z mediami są zazwyczaj wliczone w cenę najmu, chociaż nie jest to regułą (niektórzy właściciele takich mieszkań stosują np. przedpłacane liczniki energii elektrycznej).

Czym jest wynajem długoterminowy?

Najem długoterminowy too forma wynajmu nieruchomości, która zazwyczaj trwa od roku do kilku lat. Najem długoterminowy jest często wybierany przez osoby szukające stałego miejsca zamieszkania. Najemca jest zazwyczaj odpowiedzialny za opłaty za media, takie jak gaz, prąd i woda, a nieruchomość jest często wynajmowana nieumeblowana lub częściowo umeblowana. W Polsce nadal dominuje dążenie do posiadania mieszkania, więc najem jest raczej traktowany jako rozwiązanie przejściowe. Jednak w dużych miastach coraz bardziej widoczna jest tendencja przychodząca do nas z Zachodu – najmowanie jako życiowa alternatywa dla kupowania mieszkania na własność.

Różnice między najmem krótkoterminowym a najmem długoterminowym

1. Czas trwania umowy. Najem krótkoterminowy zazwyczaj trwa od kilku dni do kilku miesięcy, podczas gdy najem długoterminowy zazwyczaj obejmuje okres od roku do kilku lat. Ten podstawowy podział wpływa na wiele aspektów najmu, od warunków umowy do kosztów związanych z najmem.

2. Koszty i opłaty. W najmie krótkoterminowym, koszty za media są często wliczone w cenę najmu, podczas gdy w najmie długoterminowym, najemca jest zazwyczaj odpowiedzialny za opłacanie rachunków za media. Kwestie rozliczeń mogą się różnić, zależnie od rozwiązań przyjętych przez właściciela oraz sytuacji administracyjnej (np. tego, co jest wliczone w czynsz spółdzielni lub wspólnoty i czy jest to rozliczane ryczałtem, czy według wskazań liczników).

3. Meble i wyposażenie. Nieruchomości na najem krótkoterminowy są zazwyczaj pełne umeblowane i wyposażone, podczas gdy nieruchomości na najem długoterminowy mogą być wynajmowane nieumeblowane lub częściowo umeblowane.

4. Elastyczność. Najem krótkoterminowy jest bardziej elastyczny, co pozwala na łatwe przenoszenie się z miejsca na miejsce. Najem długoterminowy zazwyczaj wymaga długoterminowego zobowiązania, co może być mniej elastyczne. Od strony właściciela przekłada się to na stabilność najmu. Najem krótkoterminowy wymaga poświęcenia dużo większej ilości czasu na obsługę nieruchomości, jednak też daje większy zwrot z inwestycji.

Podobieństwa między najmem krótkoterminowym a długoterminowym

1. Umowa najmu. Zarówno najem krótkoterminowy, jak i długoterminowy wymagają podpisania umowy najmu, która określa prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego.

2. Prawa najemcy. W obu przypadkach najemcy mają określone prawa, takie jak prawo do prywatności, które wynajmujący musi szanować.

3. Obowiązki najemcy. Zarówno w najmie krótkoterminowym, jak i długoterminowym, najemca ma obowiązek dbać o nieruchomość i używać jej w sposób odpowiedni, a także płacić czynsz na czas.

4. Bezpieczeństwo. Zarówno najem krótkoterminowy, jak i długoterminowy, zazwyczaj wymagają od najemcy zapłacenia kaucji, która ma na celu zabezpieczenie wynajmującego przed ewentualnymi szkodami w nieruchomości.

Artykuł Najem krótkoterminowy i długoterminowy różnice i podobieństwa pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Umowa najmu jest zawierana pomiędzy wynajmującym, czyli właścicielem nieruchomości oraz najemcą, który zamieszkania wynajmowanym mieszkaniu. Podstawowe kwestie związane z umową najmu reguluje artykuł 659-692 kodeksu cywilnego. Przepisy dotyczące praw i obowiązków obu stron znajdziemy w ustawie o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego.

Umowa najmu nie musi być zawarta w formie pisemnej, jednak dla bezpieczeństwa obu stron przyjęło się, żeby spisywać ustalenia dotyczące warunków najmu. Umowa powinna zawierać:

• dane obu stron,
• informacje dotyczące przedmiotu najmu,
• okres trwania umowy,
• szczegóły dotyczące opłat.

Dane stron umowy najmu

Umowa najmu powinna zawierać imiona i nazwiska obu stron, numery PESEL, serię i numer dowodu osobistego, adresy zameldowania i dane kontaktowe np. nr telefonu. Dane powinny być potwierdzone na podstawie dokumentu tożsamości.

Dane dotyczące przedmiotu nieruchomości.

W umowie należy podać dokładny adres nieruchomości, opis lokalu, powierzchnie, liczbę pomieszczeń oraz stan nieruchomości. Na prośbę najemcy właściciel powinien przedstawić dokument potwierdzający posiadanie przez niego prawa do nieruchomości.

Jako załącznik do umowy warto przygotować protokół zdawczo-odbiorczy opisujący wyposażenie lokalu oraz stan poszczególnych elementów wyposażenia i urządzeń. Do protokołu warto wykonać dokumentację fotograficzną. Na jego podstawie łatwiej będzie uzyskać zwrot środków za zniszczony sprzęt lub meble.

Okres trwania umowy najmu

Z punktu widzenia właściciela nieruchomości korzystniejsza jest umowa zawarta na czas określony. W tym przypadku obie strony mają możliwość jej wypowiedzenia w określonych przypadkach.

Jeśli umowa najmu zostanie zawarta na czas nieokreślony, to wynajmujący musi stosować się do specjalnych zasad, na jakich może wypowiedzieć umowę nawet w przypadku, gdy najemca przestał płacić czynsz. Właściciel mieszkania dopiero po trzech miesiącach zaległości będzie mógł poinformować o zamiarze wypowiedzenia umowy. Informacja ta musi zostać przekazana na piśmie i najemca musi dostać dodatkowy miesiąc na uregulowanie zaległości. Dopiero po tym czasie możliwe jest zerwanie umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Informacja o opłatach w umowie

Umowa musi zawierać informacje dotyczące wysokości opłat i terminów płatności. Należy określić wysokość czynszu, jaki będzie pobierał właściciel oraz sposób płatności rachunków za media i wnoszenia opłat związanych z użytkowaniem nieruchomości. W umowie należy podać również informację o wysokości kaucji, terminie i sposobie jej wpłaty. Trzeba pamiętać, że wysokość kaucji nie może przekroczyć dwunastokrotności czynszu liczonego według stawki z dnia podpisania umowy.

Umowa najmu okazjonalnego

Odrębne przepisy regulują zasady zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Umowa taka musi być zawarta w formie aktu notarialnego i oprócz danych typowych dla umowy najmu musi dodatkowo zawierać:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opuszczenie wynajmowanego lokalu po wygaśnięciu umowy,
• oświadczenie najemcy, w którym wskazany zostanie lokal, do którego przeprowadzi się on w celu opuszczenia wynajmowanego mieszkania,
• oświadczenie właściciela wskazanego przez najemcę mieszkania, w którym wyrazi on zgodę na zamieszkanie najemcy w przypadku konieczności wykonania eksmisji,
• protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania.

Zawarcie mowy najmu okazjonalnego ułatwia eksmisję lokatorów, którzy zalegają z opłatami, niszczą nieruchomość, zakłócają spokój sąsiadów lub nie dotrzymują innych ustaleń zawartych w umowie. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji umożliwi szybką i skuteczną eksmisję najemców do lokalu wskazanego przez nich w umowie.

Artykuł Jak napisać umowę najmu mieszkania? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.