Coraz więcej osób, które zainwestowały w mieszkanie do wynajęcia, decyduje się na zawarcie z lokatorem umowy najmu okazjonalnego. To rozwiązanie jest bezpieczniejsze niż najem tradycyjny, zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy. Na czym dokładnie polega i jakie są korzyści?

Najem okazjonalny regulowany jest przez art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Rozwiązanie to przeznaczone jest dla osób fizycznych, które są właścicielami mieszkania przeznaczonego na wynajem i nie prowadzą w tym zakresie działalności gospodarczej. Umowę najmu lokalu zawiera się na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, a przepisy w tym zakresie pozwalają na sprawną eksmisję w razie nieuczciwości lokatora.

Najważniejszą cechą, która odróżnia umowę najmu okazjonalnego od tradycyjnej umowy najmu, jest nałożony na najemcę obowiązek złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym zobowiązuje się on do poddania egzekucji i opuszczenia lokalu we wskazanym terminie. Ponadto najemca musi wskazać adres, pod który będzie mógł się przenieść w razie konieczności opuszczenia wynajmowanego mieszkania. Właściciel wskazanego lokalu musi z kolei wyrazić zgodę w formie pisemnej na przyjęcie lokatora.

Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest zawsze w formie pisemnej, podobnie jak ewentualne późniejsze zmiany umowy. Musi zawierać czas, na który jest zawierana – nie dłuższy niż 10 lat, wysokość czynszu i okoliczności, w których wynajmujący może czynsz podnieść. Wielu właścicieli mieszkań oczekuje wpłacenia przez najemcę kaucji, która stanowić będzie zabezpieczenie na wypadek wyrządzenia w lokalu szkód. Maksymalna wysokość kaucji wynosi sześciokrotność wartości miesięcznego czynszu. W terminie 30 dni od opróżnienia lokalu przez najemcę kaucja powinna zostać zwrócona, chyba że po opuszczeniu mieszkania przez lokatora okaże się, że konieczne jest pokrycie jakichś należności lub naprawienie szkód.

Wynajmujący chętnie wybierają tę formę najmu, ponieważ w porównaniu z najmem tradycyjnym, łatwiej jest o eksmisję lokatora, który nie wywiązuje się z postanowień umowy. W przypadku, gdy po upływie terminu obowiązywania umowy, lokator odmawia opróżnienia lokalu, wynajmujący może dostarczyć mu pisemne żądanie opuszczenia mieszkania z urzędowo poświadczonym podpisem. Jeśli w terminie wskazanym w wezwaniu lokator nadal się nie wyprowadzi, wówczas właściciel może złożyć wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu do Sądu Rejonowego. Może ona zastąpić wyrok nakazujący eksmisję. Akt notarialny z klauzulą wykonalności właściciel lokalu składa u komornika sądowego, który następnie wszczyna egzekucję. Należy pamiętać, że aby skorzystać z tego rozwiązania, wynajmujący musi w ciągu 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu zgłosić umowę najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

Umowa najmu okazjonalnego niesie również korzyści dla najemcy, ponieważ zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów może ona zostać wypowiedziana jedynie w określonych okolicznościach. Po pierwsze, jeśli najemca użytkuje lokal w sposób niezgodny z jego przeznaczeniem i nie reaguje na upomnienia. Po drugie, jeśli najemca nie reguluje czynszu przez trzy miesiące, a właściciel mieszkania powiadomił go o chęci wypowiedzenia umowy, a także w sytuacji, gdy lokator wynajął lub oddał lokal do użytkowania osobom trzecim bez zgody właściciela.