Niedotrzymywanie terminów przez dewelopera to spory problem dla nabywcy. Opóźnienia mogą wynikać z czynników zewnętrznych, na które przedsiębiorca nie ma wpływu. Firma deweloperska ponosi jednak pełną odpowiedzialność za przekroczenie ustalonych terminów ze swojej winy. Już na etapie ustalania warunków umowy deweloperskiej jest możliwe zabezpieczenie przed skutkami opóźnień.

Ze względu na bardzo duże zainteresowanie nowymi mieszkaniami, lokale na rynku pierwotnym są bardzo często sprzedawane zanim jeszcze powstaną. Oznacza to, że podpisujemy z deweloperem umowę, w której zobowiązuje się on do wybudowania nieruchomości i przeniesienia prawa własności w ściśle określonym terminie.

Kupujący w tej samej umowie zobowiązuje się do zapłaty za mieszkanie. Płatność najczęściej następuje w transzach, w miarę postępu prac budowlanych. Jednak całość zapłaty najczęściej jest realizowana jeszcze przed ukończeniem nieruchomości. W sytuacji, gdy deweloper nie dotrzymuje terminów, pozostajemy bez mieszkania, za które zapłaciliśmy, a jeśli korzystamy z kredytu hipotecznego, to mamy już zobowiązanie wobec banku i musimy regularnie spłacać ratę.

Wpływ czynników zewnętrznych na terminowość prac.

Im wcześniejszy etap realizacji inwestycji, tym większe prawdopodobieństwo, że mogą się pojawić opóźnienia. Ich przyczyny mogą być różne. Część z nich jest niezależna od wykonawcy, np. niekorzystne warunki atmosferyczne, uniemożliwiające prowadzenie prac budowlanych lub problemy z podwykonawcami. Nie wszystkie sytuacje deweloper może przewidzieć. Nie zawsze też da się przed nimi zabezpieczyć.

W umowie przedwstępnej firma budowlana zazwyczaj przyjmuje bufor bezpieczeństwa, aby prace budowlane zrealizować terminowo, mimo wystąpienia nieprzewidzianych sytuacji. Za tego typu zdarzenia, jeśli faktycznie były niezależne i nie dało się ich przewidzieć deweloper, nie będzie ponosił odpowiedzialności.

Inaczej jest w sytuacji, jeśli do opóźnień doszło z winy przedsiębiorcy, np. nie dopełnił on wymaganych formalności lub budowa była realizowana niezgodnie z obowiązującymi przepisami i normami, co uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Zabezpieczenie w umowie deweloperskiej

Podstawą dochodzenia swoich praw jest umowa deweloperska, która powinna jasno określać termin przekazania nieruchomości w ręce nabywcy. Przed jej podpisaniem warto skonsultować zapisy z prawnikiem, ponieważ mogą się w niej znaleźć zapisy zwalniające wykonawcę z odpowiedzialności za opóźnienia.

W umowie powinny się też znaleźć precyzyjne zapisy dotyczące kar umownych wypłacanych w przypadku nieterminowej realizacji jej zapisów. W przypadku braku zapłaty kary, kupujący może wystąpić do sądu o nadanie umowie tytułu wykonalności.

Nabywca może też wystąpić o wypłatę odszkodowania na podstawie zapisów kodeksu cywilnego. W tym przypadku konieczne jest udowodnienie poniesienia straty, która jest skutkiem niewywiązania się drugiej strony umowy z zobowiązań.

Zgodnie z przepisami dotyczącymi umów deweloperskich, w skrajnych przypadkach kupujący może odstąpić od umowy. Z prawa tego można skorzystać w przypadku znacznych opóźnień w realizacji inwestycji. Wcześniej kupujący musi jednak wezwać dewelopera do przeniesienia na niego prawa własności nabywanej nieruchomości w terminie 120 dni od otrzymania wezwania. Po upływie tego terminu kupujący jest upragniony do odstąpienia od umowy, a deweloper jest zobowiązany d zwrotu całości wpłaconych przez nabywcę środków wraz z odsetkami.

W przypadku braku możliwości dojścia do porozumienia strony mogą wystąpić na drogę sądową i w ten sposób dochodzić swoich praw.