Umowa przedwstępna nie musi być zawarta u notariusza. Polskie prawo dopuszcza jej podpisanie w zwykłej formie pisemnej. Oznacza to, że dokument sporządzony i podpisany przez strony bez udziału notariusza jest ważny. Jednak forma zawarcia umowy ma ogromne znaczenie dla jej skutków prawnych, a tym samym dla bezpieczeństwa całej transakcji.

Forma umowy a jej skutki prawne

Kluczową różnicą pomiędzy zwykłą umową pisemną a umową w formie aktu notarialnego jest zakres ochrony prawnej. W przypadku umowy przedwstępnej zawartej bez notariusza, strona może dochodzić jedynie odszkodowania, jeśli druga strona nie wywiąże się z zobowiązania do zawarcia umowy przyrzeczonej. Odszkodowanie obejmuje rzeczywistą szkodę, na przykład koszty przygotowania do transakcji.

Inaczej wygląda sytuacja przy umowie notarialnej. W takim przypadku możliwe jest dochodzenie przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, czyli faktyczne doprowadzenie do przeniesienia własności nieruchomości. To znacznie silniejsze narzędzie, które realnie zabezpiecza interes kupującego, ale ma również istotne znaczenie dla sprzedającego.

Kiedy warto podpisać umowę u notariusza

Forma aktu notarialnego jest szczególnie rekomendowana w przypadku transakcji o dużej wartości lub takich, które wiążą się z podwyższonym ryzykiem. Dotyczy to między innymi sytuacji, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, gdy kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie finansowania albo gdy strony chcą mieć maksymalną pewność realizacji umowy.

Dodatkowym atutem aktu notarialnego jest możliwość wpisu roszczenia do księgi wieczystej. Taki wpis skutecznie zabezpiecza kupującego przed sprzedażą nieruchomości osobie trzeciej. W praktyce oznacza to, że nawet jeśli właściciel spróbuje zawrzeć inną umowę, nowy nabywca będzie związany wcześniejszym zobowiązaniem.

Korzyści dla sprzedającego

Choć często mówi się o ochronie kupującego, umowa notarialna daje również istotne zabezpieczenia sprzedającemu. Przede wszystkim zwiększa wiarygodność transakcji i ogranicza ryzyko wycofania się kupującego bez konsekwencji. W przypadku niewywiązania się drugiej strony, sprzedający może skuteczniej dochodzić swoich praw, w tym zawarcia umowy końcowej lub rekompensaty.

Warto także zwrócić uwagę na możliwość precyzyjnego uregulowania kwestii zadatku. Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą. Jeśli kupujący nie doprowadzi do zawarcia umowy przyrzeczonej, sprzedający może go zatrzymać. W formie aktu notarialnego zapisy dotyczące zadatku są bardziej przejrzyste i trudniejsze do podważenia.

Czy notariusz to konieczność?

Umowa przedwstępna nie musi być notarialna, aby była ważna. Jednak wybór formy aktu notarialnego znacząco wzmacnia bezpieczeństwo transakcji i daje stronom realne narzędzia do egzekwowania ustaleń. W praktyce oznacza to większą kontrolę nad procesem sprzedaży oraz ograniczenie ryzyka nieuczciwego zachowania drugiej strony.

Decyzja o formie umowy powinna być uzależniona od wartości nieruchomości, stopnia skomplikowania transakcji oraz poziomu zaufania między stronami. W wielu przypadkach dodatkowy koszt notariusza jest niewielki w porównaniu z korzyściami, jakie daje profesjonalne zabezpieczenie całej procedury.

Artykuł Czy umowa przedwstępna musi być notarialna? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Prowincja się wyludnia

W Polsce od lat obserwujemy trend migracji do największych miast. Jednocześnie społeczeństwo się starzeje, a wszystkiemu towarzyszy niska dzietność, która powoduje, że wiele powiatów traci mieszkańców. W latach 2005-2024 liczba ludności w wielu z nich zmniejszyła się nawet o 15%. Co jednak zaskakujące, sytuacja nie przekłada się na pogorszenie stanu lokalnego budownictwa mieszkaniowego.

Obszary o niskiej aktywności inwestycyjnej

Patrząc na dane o średniej liczbie domów oddanych do użytkowania w latach 2022-2024 w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, uwagę zwracają Podlasie, Warmia i Mazury oraz Lubelszczyzna. To tam najbardziej widoczne są obszary o niskiej aktywności inwestycyjnej.

W tych lokalizacjach problemy wynikają głównie z demografii i słabej sytuacji gospodarczej, co przekłada się na ograniczony popyt. Jednak nie jest tak, że na tych obszarach całkowicie zanika budownictwo mieszkaniowe, chociaż skala inwestycji jest mała.

Nowe mieszkania w wyludniających się powiatach

Największy spadek liczby ludności w latach 2005-2024 odnotowały takie powiaty jak bartoszycki, braniewski, głubczycki, hajnowski, opatowski, siemiatycki, skarżyski i sokólski (od 16 do 21 procent). Rzeczywiście skala budownictwa jest tam niska, ale nie jest widoczny trwały regres. Może zaskakiwać, że w ostatnich latach jest wręcz przeciwnie. Dynamika zmian przypomina tę, którą obserwujemy w skali całego kraju. Nie mamy tutaj jednak do czynienia z pełną zbieżnością z trendami ogólnopolskimi. Odchylenia są wyraźne, jednak nie ma załamania, którego można by się spodziewać na podstawie danych demograficznych. Liczba rozpoczętych inwestycji w przeliczeniu na 1000 mieszkańców wynosiła tam od 0,7 do 2,7, a tymczasem średnia dla Polski to 6,2. Zatem mimo wszystko różnice są znaczące.

Kolejnego zrywu w budownictwie na prowincji już nie będzie?

Dane za 10 miesięcy 2025 roku pokazują, że buduje się mało, ale i tak więcej niż 10 czy 20 lat temu. Dlaczego budownictwo jest odporne na trendy demograficzne? Mimo wyludnienia się powiatów wciąż istnieje tam zapotrzebowanie na nowe nieruchomości ze względu na zły stan istniejących zasobów mieszkaniowych. Dlatego też część osób decyduje się na budowę domu albo zakup lokalu od dewelopera.

Co ważne, w latach 2020-2025 deweloperzy rozpoczęli inwestycje we wszystkich powiatach, w których widoczne są największe spadki ludności. Wyjątkiem jest powiat sokólski. To oznacza, że widzą tam realny popyt.

Nie należy jednak tego rozpatrywać jako trwałego trendu. Zapotrzebowanie na nową powierzchnię będzie maleć, jednak jeszcze daleko do całkowitego zaniknięcia budownictwa w nawet najbardziej wyludniających się powiatach.

Artykuł Mimo wyludniania się prowincji, nadal buduje się tam dużo pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

60 dni na całość postępowania

Zgodnie z nowelizacją, urząd ma obecnie nie więcej niż 60 dni na zakończenie całej procedury – od momentu zgłoszenia zamiaru usunięcia drzewa, przez przeprowadzenie oględzin, aż po wydanie decyzji administracyjnej (lub ewentualny sprzeciw). Jeżeli w tym czasie organ nie zajmie żadnego stanowiska, właściciel nieruchomości będzie mógł usunąć drzewo legalnie, właśnie na podstawie milczącej zgody.

Dotychczas przepisy zakładały dwa osobne terminy:

• 21 dni na dokonanie oględzin
• i kolejne 14 dni na wniesienie ewentualnego sprzeciwu.

W praktyce jednak zdarzało się, że z różnych przyczyn urzędy nie przeprowadzały oględzin w terminie, co powodowało znaczące wydłużenie całej procedury do nawet kilku miesięcy. Było to oczywiście uciążliwe dla właścicieli działek, ale przede wszystkim niebezpieczne dla osób i mienia, które znajdowały się w pobliżu drzewa zgłoszonego do usunięcia.

Zasada milczącej zgody – uproszczenie i większa przewidywalność

Zasada milczącej zgody to mechanizm prawny oznaczający, że brak decyzji w wyznaczonym czasie traktowany jest jako zgoda organu. W nowelizacji przepisów o ochronie przyrody zastosowano to rozwiązanie, aby zredukować czas postępowań oraz zapewnić właścicieli o tym, w jakim terminie ich sprawa zostanie załatwiona.

Co istotne, właściciel nie będzie mógł skorzystać z milczącej zgody w sytuacji, gdy sam uniemożliwi przeprowadzenie oględzin – np. poprzez brak kontaktu lub utrudnienie dostępu do działki przedstawicielom urzędu. W takim przypadku bieg procedury zostaje zawieszony.

Zmiany z myślą o bezpieczeństwie i sprawności działania

Rząd argumentuje, że wprowadzone zmiany nie tylko usprawnią procesy administracyjne, ale również poprawią bezpieczeństwo ludzi i mienia. Uproszczenie ścieżki formalnej pozwoli szybciej reagować w sytuacjach nagłych – np. gdy drzewo jest pochylone, chore lub stanowi zagrożenie dla budynku, ruchu drogowego czy instalacji energetycznych.

Dodatkową korzyścią ma być odciążenie urzędów gminnych i miejskich, które często nie nadążały z przeprowadzaniem wszystkich oględzin w ustawowym terminie. Nowe przepisy pozwalają zatem na bardziej efektywne gospodarowanie zasobami administracyjnymi.

Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?

Nowelizacja przewiduje, że nowe regulacje wejdą w życie po upływie 14 dni od ogłoszenia ich w Dzienniku Ustaw. Warto podkreślić, że zmiany nie będą miały zastosowania do wniosków złożonych przed datą wejścia w życie ustawy. Oznacza to, że wszystkie rozpoczęte postępowania będą prowadzone według dotychczasowych zasad.

Artykuł Zmiany w przepisach dotyczących wycinki drzew na prywatnych działkach pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Na rynku zapanował ostrożny optymizm

Jak wspominaliśmy, w I kwartale 2025 INPON osiągnął 53,5 pkt, czyli obecnie jest o ponad 6 pkt wyższy niż w IV kwartale ubiegłego roku. Mimo że program dopłat do kredytów jeszcze nie działa, nastroje wśród pośredników są lepsze. Według agentów więcej osób zaczęło przeglądać ogłoszenia z branży, choć potencjalni kupcy są jeszcze bardzo ostrożni i nie zawsze nawiązują kontakt z autorami ofert, które ich interesują. Poprawa nastrojów to też efekt spowolnienia wzrostu cen w segmencie nieruchomości mieszkalnych. Stawki za metr wciąż są wysokie, ale w najnowszych analizach widać też korekty w dół.

Warto zauważyć, że choć w ujęciu kwartał do kwartału indeks INPON jest wyższy, to rok do roku jest nieco gorzej. W I kwartale 2024 r. nastrojometr rynku nieruchomości zatrzymał się na 55,6 pkt. Co ważne ogólny wynik indeksu INPON budują oceny wszystkich kategorii rynku nieruchomości. Należą do nich mieszkania, domy, działki, najem i obiekty komercyjne. Pierwsze trzy miesiące przyniosły poprawę w każdym z nich, choć w ujęciu punktowym wzrosty były bardzo różne. Na przykład wzrost popytu na mieszkania z drugiej ręki odczuło 42% ankietowanych. W segmencie działek o ożywieniu mówiło 40% pośredników.

Nastroje w różnych częściach rynku

W przypadku domów jednorodzinnych najwięcej pośredników biorących udział w ankiecie mówiło o stabilizacji. Tego zdania było aż 36% agentów objętych badaniem. Większych zmian pośrednicy nie spodziewają się też na rynku najmu. Mimo to i w tych segmentach nastąpiła poprawa w porównaniu z IV kwartałem 2024 roku. W związku z tym możemy mówić o ożywieniu sektora nieruchomości wraz z początkiem tego roku. Wielu inwestorów czeka i obserwuje, czy trend ten będzie się wzmacniał. Bardzo możliwe, że ożywienie byłoby wyraźniejsze, gdyby nie niepewność związana z brakiem aktywnego programu mieszkaniowego.

Zapowiedzi otwarcia programu pomocowego dla rynku nieruchomości i opóźnienia w jego starcie przekładają się na niepewność potencjalnych kupców, którzy wciąż wolą czekać, porównywać i analizować sytuację. Z kolei wśród sprzedających pojawiają się osoby, które wciąż czekają na wzrost cen i tacy, którzy wolą sprzedawać już teraz. Tych drugich motywuje obawa, że ceny nieruchomości będą coraz wyraźniej spadać. Kupujących powstrzymują przed działaniem wciąż wysoka cena za metr kwadratowy oraz wysokie stopy procentowe i niska zdolność kredytowa.

Artykuł Na rynek mieszkaniowy wraca optymizm? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Nieruchomosci-online.pl – silna pozycja poza dużymi aglomeracjami

Na tle pozostałych portali wyróżnia się Nieruchomosci-online.pl, który szczególnie dobrze radzi sobie w lokalizacjach poza głównymi ośrodkami miejskimi. Serwis ten jest często wybierany przez biura i agentów działających w miastach powiatowych, mniejszych gminach i na terenach wiejskich.

Według danych z narzędzi takich jak Similarweb czy Senuto, portal generuje stabilny ruch w regionach takich jak:

• Lubelszczyzna
• Podlasie
• Ziemia Świętokrzyska
• Kujawy i Pomorze
• Opolszczyzna

Popularność wynika m.in. z koncentracji na współpracy z lokalnymi pośrednikami oraz czytelnej prezentacji ofert w mniejszych lokalizacjach, gdzie nie wszystkie ogólnopolskie serwisy są równie dobrze rozwinięte.

Duże miasta – dominacja serwisów masowych

W dużych aglomeracjach – takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Trójmiasto – wiodącą rolę odgrywają portale o dużym zasięgu ogólnopolskim lub międzynarodowym:

• Otodom – szczególnie popularny w miastach wojewódzkich, szeroki zakres ofert.
• OLX Nieruchomości – duża liczba ogłoszeń, także od osób prywatnych.
• Morizon / Gratka – zróżnicowana oferta, chociaż popularność jest bardziej zmienna.

Warto zauważyć, że choć w tych lokalizacjach większe portale mają przewagę pod względem liczby ogłoszeń, to mniejsze serwisy – w tym Nieruchomosci-online.pl – nadal są obecne i chętnie wykorzystywane przez określone grupy użytkowników, np. osoby szukające konkretnych typów nieruchomości lub korzystające z pomocy pośredników.

Podsumowanie

• W regionach o mniejszym natężeniu rynku nieruchomości (poza dużymi miastami), Nieruchomosci-online.pl ma stabilną i często wiodącą pozycję.
• W największych miastach dominują serwisy masowe, jednak użytkownicy często korzystają z kilku portali jednocześnie, w zależności od swoich preferencji i rodzaju poszukiwanej nieruchomości.
• Dla pośredników działających regionalnie warto rozważyć różne kanały dystrybucji ofert – w tym również te mniej ogólnopolskie, ale dobrze osadzone w konkretnych lokalnych rynkach.

Artykuł Portale nieruchomości – zestawienie według popularności w regionach pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Rynek się uspokaja

W II kwartale 2024 indeks INPON zatrzymał się na wartości 53,73 pkt. Choć nadal przekracza on granicę optymizmu (50 pkt), wynik ten oznacza spadek w skali kwartał do kwartału o niemal 3 pkt. Wyliczeń tych dokonano na podstawie badania ankietowego przeprowadzonego przez analityków portalu na grupie ponad 1000 pośredników nieruchomości. Najnowsza wartość indeksu sygnalizuje coraz mniejszy optymizm w ocenie i prognozach zachowań klientów w najbliższych miesiącach. Warto przy tym podkreślić, że nie ma wyraźnych powodów do obaw. Pośrednicy wciąż obserwują przewagę pozytywnych nastrojów wśród potencjalnych inwestorów.

Badanie pokazało, że w ostatnich miesiącach stale zwiększa się liczba ogłoszeń dotyczących sprzedaży i wynajmu mieszkań. Podaż jest wyraźnie ożywiona. Autorzy analizy spodziewają się tego samego zjawiska po stronie popytu już w III kwartale bieżącego roku.

Na aktualną sytuację duży wpływ miało zamieszanie wokół programu #naStart. Wstrzymanie decyzji dotyczących nowego preferencyjnego kredytu mieszkaniowego z pewnością spowalnia aktywność kupców. Spora część z nich zdecydowała się przeglądać oferty i czekać. Oczywiście to nie jedyny czynnik, który wpływa na nastroje rynkowe. Mniejszy optymizm wśród inwestorów to reakcja również na niepokoje, geopolityczne, trudną sytuację gospodarczą czy zmieniające się warunki uzyskania kredytu.

Poziom optymizmu w różnych gałęziach rynku

W II kwartale 2024 roku wydłużał się czas, w jakim dochodziło do zawarcia transakcji, a część potencjalnych kupców skupiła się przede wszystkim na przeglądaniu ofert. Według raportu INPON w ciągu omawianych trzech miesięcy pogorszyły się nastroje w aż 6 segmentach rynku. Wzrost zanotowano jedynie w subindeksie mieszkań na wynajem, którego wartość dla większych lokali wzrosła z kwartału na kwartał o 1,21 pkt. Wynik dotyczący najmu kawalerek poprawił się w tej samej perspektywie o 0,59 pkt. Wzrosty te spowodowane są z pewnością perspektywą nowego roku akademickiego i spodziewanym sezonowym ożywieniem w tej części rynku. Warto zauważyć, że omawiane wzrosty są niewielkie. Segment najmu przeżywa ostatnio trudności związane ze stopniowym spadkiem popytu.

Jeśli chodzi o mieszkania na sprzedaż to pomimo spadku wartości indeksu kawalerek, wciąż jest on najwyższy i wynosi 57,90 pkt. W przypadku większych lokali nastroje i perspektywy agentów zamykają się w 55 pkt. W wynikach tych widać spadek entuzjazmu, ale też wiarę w rozwój sytuacji. Ostrożny optymizm budują niedawne podwyżki wynagrodzeń przy wzroście możliwości kredytowych Polaków. W II kwartale 2024 poniżej granicy optymizmu pozostawały subindeksy sprzedaży i najmu lokali biurowych i usługowych. Ich wartości zatrzymały się odpowiednio na 44,4 pkt i 45,1 pkt.

Co ciekawe pośrednicy obserwując rynek, zwracają uwagę, że kupcy, którzy mają świadomość, jak na branżę wpływają rządowe programy wciąż są aktywni. Takich osób może być coraz więcej, ponieważ wzrostu popytu w III kwartale spodziewa się niemal 49% pośredników biorących udział w badaniu. O tym, że zainteresowanie dużymi mieszkaniami będzie wyższe mówiła ponad połowa ankietowanych. W oczach specjalistów kupujący dzielą się obecnie na tych, którzy czekają na decyzje dotyczące programów pomocowych i na tych, co są już zmęczeni odwlekaniem decyzji zakupowych. W tym kontekście osłabienie popytu może być tylko chwilowe.

Artykuł Na rynku mieszkaniowym w końcu zapanował spokój pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

INPON, czyli Indeks Nastroju Pośredników w Obrocie Nieruchomościami to barometr, który co kwartał pokazuje, jakie nastroje panują na rynku nieruchomości. W IV kwartale ubiegłego roku jego wartość wyniosła 55,5 pkt. Co prawda, spadła o niespełna 5 pkt w porównaniu do poprzedzającego kwartału, ale wciąż utrzymuje się powyżej granicy optymizmu, która wynosi 50 pkt.

Lekki pesymizm w nastrojach pośredników

Spadek odczytu indeksu INPON oznacza, że nastroje pośredników się pogorszyły. Badani w najbardziej negatywnym świetle ocenili mieszkania na sprzedaż. Ocena dla kawalerek spadła o 7,3 pkt, natomiast dla większych lokali aż o 8,7 pkt.

Nastroje pośredników są nieco lepsze w kategorii domów i działek na sprzedaż, ale i tak pogorszyły się od ostatniej edycji badania. INPON odnotował wartości niższe odpowiednio o 3,7 pkt i 1,2 pkt.

W żadnym z badanych segmentów indeks nie wzrósł kwartał do kwartału. Natomiast najniższy spadek (-0,8 pkt) dotyczył lokali biurowych i usługowych na sprzedaż lub wynajem. Trzeba jednak pamiętać, że jest to relatywnie niewielka część badanych nieruchomości.

Powodem gorszych nastrojów głównie Bezpieczny kredyt 2 proc.

Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl wyjaśnia, że przyczyną bardziej pesymistycznych nastrojów badanych było głównie wyczerpanie środków z programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Co prawda, informacja o jego zakończeniu została opublikowana przez Bank Gospodarstwa Krajowego dopiero 1 stycznia 2024 r., ale przez cały ostatni kwartał ubiegłego roku mówiło się o tym, że środki są na wyczerpaniu.

Rekordy w liczbie złożonych wniosków o kredyt hipoteczny padały w pierwszych miesiącach po starcie programu, natomiast w ostatnim kwartale roku było ich zdecydowanie mniej. Dlatego październik, listopad i grudzień upłynął wśród kupujących, ale i pośredników pod znakiem irytacji i niepewności co do tego, czy w 2024 roku będą dalej obowiązywały dopłaty do kredytów.

Pośrednicy czekają na odbudowę podaży

W ramach badania poproszono także agentów o prognozy, co może się wydarzyć na rynku nieruchomości w 2024 roku. Najwięcej z nich przewiduje umiarkowany wzrost popytu (43 proc.), jednak tylko niewiele niższy odsetek badanych (36 proc.) oczekuje utrzymania podobnej aktywności do tej z 2023 roku.

Współtwórca badania, dr hab. Bogusław Półtorak, prof.. Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu komentuje, że po zapowiedziach nowego programu dopłat do kredytów „Mieszkanie na start” widać, że rząd będzie próbował stymulować popyt na rynku nieruchomości.

Jednak jego kondycję w 2024 roku będzie determinował poziom podaży. Jeżeli rząd nie wesprze sprzedających, to nierównowaga na rynku będzie się pogłębiała, a nadwyżka popytu nad podażą powodowała kolejne wzrosty cen.

Artykuł Dużo emocji na rynku nieruchomości (INPON IV kw. 2023) pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Czynniki wpływające na wartość nieruchomości

Pomyśl na chwilę o mieszkaniu jako o dziele sztuki. Każde jest wyjątkowe i ma swoją wartość, której nie da się łatwo określić na pierwszy rzut oka. Najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja. To nie tylko kwestia tego, ile trzeba przejechać do centrum czy jak daleko jest do najbliższej stacji metra, ale też liczy się infrastruktura okolicy – sklepy, placówki edukacyjne, parki. Następnie jest stan techniczny – czy mieszkanie przetrwa kolejne dziesięciolecia czy będzie wymagać poważnych inwestycji? Kluczowe jest też zrozumienie, jak powierzchnia i rozkład wpływają na codzienne życie – czyli czy przestrzeń jest dobrze zaplanowana, czy każdy kąt jest wykorzystywany. I w końcu – niezwykle ważny jest rynek. Nawet najlepsze mieszkanie może być trudne do sprzedaży w niekorzystnej sytuacji rynkowej, podczas gdy przeciętna nieruchomość w okresie boomu sprzeda się w mgnieniu oka.

Metody wyceny nieruchomości

Wyobraź sobie, że twoje mieszkanie to skomplikowany przepis kulinarny, a każda metoda wyceny to inny sposób jego interpretacji:

• metoda porównawcza to jak sprawdzenie, ile kosztują składniki w lokalnym sklepie – analizujemy ceny mieszkań o zbliżonych parametrach w okolicy.
• metoda dochodowa przypomina szacowanie, ile zarobiłbyś na sprzedaży gotowego dania – oceniamy potencjalne dochody z wynajmu czy odsprzedaży nieruchomości.
• metoda kosztowa to nic innego jak określenie, ile wyniosłyby nas koszty przygotowania dania od podstaw – obliczamy wartość nieruchomości, biorąc pod uwagę wydatki na jej odtworzenie.

Każda z tych metod ma swoje zastosowanie i warto znać je wszystkie, aby dokładnie określić wartość swojego “przepisu”.

Konsultacja z ekspertami

Nie ma nic złego w samodzielnej próbie wyceny mieszkania, ale czy nie lepiej poprosić o pomoc mistrza w swoim fachu? Rzeczoznawca majątkowy jest niczym profesjonalny recenzent dla twojego ulubionego przepisu – dostarcza precyzyjnych, rzetelnych oszacowań opartych na wiedzy i doświadczeniu. Z kolei konsultacja z pośrednikiem nieruchomości może przypominać skorzystanie z porady szefa kuchni – podpowie on, które składniki są najbardziej pożądane na rynku i jak najlepiej je podać. Ostateczna decyzja zawsze należy do ciebie, ale warto korzystać z doświadczenia profesjonalistów.

Wykorzystanie narzędzi online

Zastanawiałeś się kiedyś, jak technologia może przysłużyć się procesowi wyceny mieszkania? Sieć oferuje narzędzia, które mogą być kluczem do zrozumienia wartości naszej nieruchomości. Dzięki kalkulatorom wyceny dostępnym online, możesz uzyskać szybki wgląd w potencjalną wartość mieszkania (opierają się one na zbiorczych danych rynkowych, więc nie są też zbyt precyzyjne). Natomiast przeglądając serwisy ogłoszeniowe, możesz ocenić, jak kształtują się ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Niemniej jednak, choć technologia dostarcza nam cennych informacji, nic nie zastąpi indywidualnej analizy i eksperckiej oceny. Traktuj te narzędzia jako kompas, a nie dokładną mapę skarbu.

Dokładność i uczciwość w wycenie

W świecie nieruchomości uczciwość nie jest jedynie cnotą – to fundament, na którym buduje się zaufanie potencjalnych nabywców. Oszacowanie wartości mieszkania zbyt wysoko może odstraszyć zainteresowanych, podczas gdy zbyt niska cena może skutkować stratą na inwestycji. Dlatego dokładność w wycenie, oparta na rzetelnych danych i analizie, jest kluczem do uczciwej i korzystnej transakcji dla obu stron.

Artykuł Jak poprawnie wycenić nieruchomość przed sprzedażą? Praktyczny przewodnik pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Deweloperzy coraz częściej budują w dużym pośpiechu i oddawane przez nie nieruchomości nie są wolne od wad. Co prawda usterki dotyczące konstrukcji budynku w ramach rękojmi możemy zgłaszać przez 5 lat, to jednak niedociągnięcia dotyczące wykończenie nieruchomości powinniśmy zgłosić jeszcze przed jej odebraniem. Deweloper jest zobowiązany je usunąć, zanim jeszcze przystąpimy do wykańczania mieszkania lub domu.

Weryfikacja stanu nieruchomości ze szczegółami zawartymi w umowie

Odbiór techniczny warto przeprowadzić w obecności innej osoby, która bez dodatkowych emocji będzie mogła doglądnąć całe mieszkanie i wskazać niedociągnięcia. W tym przypadku nie warto przymykać oka na rzeczy wykonane niezgodnie ze sztuką lub zapisami zawartymi w umowie. Nie możemy ulegać presji ze strony dewelopera, a w szczegółowym protokole musimy określić terminy usunięcia poszczególnych wad.

Jeśli nie znamy się na prawie budowlanym, nie mamy wcześniej zdobytego doświadczenia, odpowiednich narzędzi do przeprowadzenia odbioru technicznego, warto wynająć specjalistę. Oprócz wiedzy i doświadczenia dysponuje on również specjalistycznym sprzętem takim, jak mierniki czy kamera termowizyjna, które pomogą w sprawdzeniu konstrukcji i instalacji.

Odbiór techniczny nieruchomości – na co zwrócić uwagę?

Jeśli zdecydujemy się na samodzielne przeprowadzenie odbioru technicznego, powinniśmy zwrócić uwagę na kilka ważnych elementów.

• Powinniśmy zweryfikować, czy układ pomieszczeń zgadza się z planem załączonym do umowy, czy ich powierzchnia jest zgodna z danymi przekazanymi przez dewelopera oraz, czy drzwi i okna zostały wykonane we właściwym miejscu.
• Kolejnym krokiem jest sprawdzenie, czy ściany stykają się pod kątem prostym (jeśli tak było w projekcie), czy trzymają pion oraz, czy jest na nich równo położony tynk.
• Musimy dokładnie sprawdzić, czy na ścianach, sufitach i podłogach nie są widoczne plamy, mogące świadczyć o zawilgoceniu konstrukcji, które może prowadzić do pojawienia się pleśni i grzybów.
• Usterki często pojawiają się w przypadku okien. Musimy zweryfikować, czy są one osadzone i wyregulowane prawidłowo, czy na stolarce okiennej nie ma rys, pęknięć, lub zabrudzeń. Koniecznie należy sprawdzić, czy na szybach nie ma rys i ubytków oraz, czy okna są szczelne i zostały prawidłowo zamontowane parapety. Podobnie powinniśmy sprawdzić drzwi wewnętrzne, jeśli umowa zakładała ich montaż przez dewelopera.
• Jeśli drzwi zewnętrzne miały być antywłamaniowe, to powinniśmy dostać do nich atest i kartę gwarancyjną.
• Musimy sprawdzić, czy kaloryfery zostały zamontowane w miejscach przewidzianych na planie, a także czy zostały zainstalowane odpowiednie zawory i nie ma z nich wycieków.
• Należy sprawdzić, czy zostały zainstalowane wszystkie gniazdka, szczególnie jeśli wcześniej uzgadnialiśmy z deweloperem zmiany w instalacji. Konieczne jest sprawdzenie, czy we wszystkich gniazdkach jest prąd i czy włączniki zostały zainstalowane we właściwy sposób. W tym celu przyda nam się oprawka z żarówką, którą będziemy mogli podłączyć do wyprowadzonych przewodów.
• Musimy się upewnić, czy do mieszkania doprowadzony jest światłowód oraz instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, kablowej, a także radia oraz telewizji satelitarnej. Niestety na tym etapie będzie nam trudno sprawdzić poprawność wykonania instalacji.
• Na balkonach powinniśmy sprawdzić, czy mają one właściwy spadek umożliwiający odprowadzenie wody i czy balustrady zostały zamontowane solidnie i nie są uszkodzone.
• Upewnijmy się, że instalacja wodna i kanalizacyjna zostały wyprowadzone we właściwym miejscu, co umożliwi nam aranżacje pomieszczeń zgodnie z planem, oraz czy wentylacja działa i jest wydajna.

Przed przystąpieniem do odbioru technicznego warto dokładnie sprawdzić zapisy w umowie, aby mieć pewność, do czego zobowiązał się deweloper. Warto również poznać najważniejsze kwestie związane z normami budowlanymi i warunkami technicznymi, jakie powinien spełniać lokal. Dzięki temu łatwiej będzie nam zweryfikować jakość wykonanych prac i wykryć ewentualne błędy.

Artykuł Odbiór mieszkania na rynku pierwotnym — o czym warto pamiętać? pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.

Gmina, która jest właścicielem lokalu komunalnego, może sprzedać mieszkanie na preferencyjnych warunkach zamieszkującym je lokatorom. Lokal można zazwyczaj wykupić za cenę znacznie niższą niż wartość rynkowa mieszkania. Bonifikata może wynieść nawet 90%, dlatego może to być bardzo atrakcyjne rozwiązanie i łatwy sposób na nabycie własnego mieszkania. Szczególnie jeśli zamierzamy w nim dalej mieszkać, przed dłuższy czas. W takim przypadku mieszkanie wyceniane np. na 400 tys. złotych będziemy mogli nabyć 40 tys. złotych. To kwota stanowiąca wysokość minimalnego wkładu własnego w przypadku kupna nieruchomości na normalnych zasadach z wykorzystaniem kredytu hipotecznego.

Wysokość bonifikaty może zależeć między innymi od okresu zamieszkiwania w danym lokalu, stanu technicznego nieruchomości, czy sposobu zapłaty za wykup. Zasady wykupu mieszkania są ustalane indywidualnie.

Przeniesienie prawa własności odbywa się w formie aktu notarialnego. Jeśli dla lokalu nie była wcześniej prowadzona księga wieczysta, to po transakcji jest ona zakładana i wpisywany jest do niej nowy właściciel. Od tego momentu osoba, która wykupiła mieszkanie, posiada pełne prawa do dysponowania nim.

Sprzedaż mieszkania z bonifikatą

Wykupione mieszkanie komunalne można odsprzedać. Jednak jeśli przeprowadzimy taką transakcję w ciągu pięciu lat od momentu jej wykupienia, to musimy zwrócić gminie wysokość naliczonej bonifikaty.

Kiedy nie będziemy musieli zwracać bonifikaty?

Przyznanej przez gminę bonifikaty nie będziemy musieli zwracać, jeśli środki pochodzące ze sprzedaży mieszkania, przeznaczymy na zakup innej nieruchomości mieszkalnej, na przykład większego mieszkania lub położonego w atrakcyjniejszej lokalizacji. Na zakup nowego mieszkania mamy 12 miesięcy od dnia sprzedaży wykupionego wcześniej lokalu.

Po roku od sprzedaży gmina zwróci się do nas z prośbą o wyjaśnienie, jednak po udokumentowaniu zakupu nowego mieszkania, nie będzie od nas wymagać zwrotu pieniędzy.

Bonifikaty nie będziemy musieli również zwracać, jeśli sprzedamy mieszkanie bliskiej nam osobie, na przykład naszym dzieciom.

Co w przypadku, gdy nowe mieszkanie będzie tańsze?

Jeśli cena nowego mieszkania będzie niższa niż cena sprzedaży poprzedniej nieruchomości, to jesteśmy zobowiązani dokonać proporcjonalnego zwrotu bonifikaty. W praktyce transakcje takie są rzadkością i mogą wystąpić w sytuacji chęci zamiany dużego mieszkania na mniejsze.

W takiej sytuacji warto się zastanowić, czy lepszym rozwiązaniem będzie dla nas szybka zamiana mieszkań z koniecznością zwrotu części środków, czy warto będzie jednak poczekać do zakończenia pięcioletniego okresu karencji.

Artykuł Sprzedaż mieszkania a zwrot bonifikaty pochodzi z serwisu Agencja Nieruchomości Net7 Lublin.